Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Betriebskostenabrechnung durch WEG-Verwalter verspätet – kein Nachforderungsanspruch des Vermieters

Rechtstipp vom 26.01.2017
(6)
Rechtstipp vom 26.01.2017
(6)

Mit Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15, entschied der BGH die lange umstrittene Frage, ob der Vermieter, der Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, eine Nachforderung aus einer an sich verspäteten Nebenkostenabrechnung auch dann geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft verspätet erstellt hat.

In dem zu entscheidenden Fall war der klagende Wohnungseigentümer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

In diesem Rahmen wird grundsätzlich durch den Verwalter eine Abrechnung über das Hausgeld erstellt, welche von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss genehmigt wird.

Hat der Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet, erstellt er auf der Grundlage dieser Abrechnung des WEG-Verwalters die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter. Dabei wird zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten unterschieden. Die Betriebskostenabrechnung an den Mieter enthält dabei nur die auf ihn umlegbaren Kostenpositionen.

Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage und Reparaturkosten sind dabei nicht auf den Mieter umzulegen.

Mit dem beklagten Mieter war in diesem Fall ein Mietvertrag geschlossen worden, in welchem neben der Nettomiete eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbart war. Handschriftlich wurde in den Mietvertrag hinzugefügt, dass über die Betriebskosten jährlich nach der Genehmigung über die Abrechnung durch die Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet wird.

Für den Abrechnungszeitraum 2010 und 2011 wurde erst im Jahr 2013 in der Eigentümerversammlung beschlossen, nachdem im Jahr 2010 eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung durch den damaligen WEG-Verwalter erstellt wurde und dieser Verwalter zum 31.12.2010 entlassen wurde. Der neue WEG-Verwalter erstellte die Abrechnungen für 2010 und 2011 erst im Jahr 2013.

Auf dieser Grundlage erstellte der klagende Eigentümer eine Betriebskostenabrechnung für 2010 und 2011 für seinen Mieter, welche einen Nachforderungsbetrag für den Mieter ergaben.

Nachdem diese von dem Mieter nicht beglichen wurde, verfolgte der Eigentümer seinen Anspruch gerichtlich weiter, war jedoch in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH schloss sich in seiner Entscheidung vom 25.01.2017 der Rechtsauffassung der Vorinstanzen an und lehnte ein Nachforderungsbegehren des Wohnungseigentümers ab.

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Nach Ansicht des BGH hat es keine Auswirkungen auf die Verpflichtung zur jährlichen Abrechnung, wenn der WEG-Verwalter die Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft verspätet erstellt.

Der BGH verneinte auch ein fehlendes Verschulden des Eigentümers für die verspätete Abrechnung gegenüber dem Mieter. Zwar ist der Verwalter kein Erfüllungsgehilfe des Eigentümers für die Erstellung der Abrechnung, sodass das Verschulden des Verwalters dem Eigentümer nicht zugerechnet wird.

Allerdings musste der Eigentümer im vorliegenden Fall für ein fehlendes Verschulden darlegen und beweisen, dass er selbst Veranlassungen für eine rechtzeitige Abrechnung getätigt hat, nachdem für ihn erkennbar war, dass die vom ursprünglichen Verwalter erstellte Abrechnung im Jahr 2010 fehlerhaft war und er auf dieser Grundlage keine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen konnte.

Diesem Vortrag war der Eigentümer schuldig geblieben.

Es sind nunmehr die Entscheidungsgründe des BGH abzuwarten, ob er ebenfalls darlegt, wie der Eigentümer ohne die Abrechnung des Verwalters über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters abrechnen soll.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von Rechtsanwältin Ninja Lorenz (KSG Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen)

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.