Bezeichnung als „Laden“- Wie darf man das Teileigentum in einer WEG nutzen?

Eine oft zu klärende Frage im Wohnungseigentumsrecht ist die der Nutzung einer Teileigentumseinheit. Ursprung dieses Problems sind oft unbedachte Formulierungen in Teileigentumseinheiten oder Aufteilungsplänen, die den Eigentümern Kopfzerbrechen bereiten.

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert in § 1 Abs. 2 WEG, dass Sondereigentum zu Wohnzwecken genutzt wird, während nach § 1 Abs. 3 WEG unter Teileigentum solche Räumlichkeiten verstanden werden, die nicht dem Wohnzweck dienen. So einfach diese Unterscheidung zunächst scheint, so kompliziert ist sie in der praktischen Umsetzung.

Während das Sondereigentum alleine dem Wohnen dient, kann die Nutzung des Teileigentums sehr vielseitig sein. Nicht selten finden sich in Teilungserklärungen oder den beigefügten Aufteilungsplänen des Objektes Bezeichnungen für die Art der Nutzung der Teileigentumseinheiten. Diese werden als Laden, Büro, Gaststätte o.ä. bezeichnet.

Doch welchen Folgen hat diese Bezeichnung in der Teilungserklärung oder den Aufteilungsplänen für die Eigentümer?

Der BGH musste sich in seiner Entscheidung vom 08.03.2019- V ZR 330/17 mit der Fragestellung auseinandersetzen, ob in der Bezeichnung als „Laden“ eine Zweckbestimmung für die jeweilige Nutzung zu sehen ist.

Es kommt drauf an – entschied der BGH. Nämlich darauf, ob sich aus der Formulierung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung klar und deutlich die Beschränkung der Nutzungsart auf den Betrieb eines Ladens ergibt. Ist der Formulierung eine solche Einschränkung nicht eindeutig zu entnehmen, ist im Zweifel jede Nutzung, die nicht dem Wohnzweck dient, erlaubt. Insoweit kann die Bezeichnung als „Laden“ in einem Aufteilungsplan nicht per se als Zweckbestimmung der Nutzung gesehen werden.

Dies gilt nach Ansicht des BGH gerade dann, wenn es sich um die Aufteilung eines Bestandsgebäudes handelt, es insoweit eine Vornutzung gab. Wurden die entsprechenden Räumlichkeiten nach einer bestimmten Art genutzt und später ein einem Aufteilungsplan als „Laden“ bezeichnet, kann aufgrund einer Unklarheit darauf keine Zweckbestimmung geschlossen werden. In derartigen Fällen kann dann jede Nutzung erfolgen, die nicht dem Wohnzweck dient.

Begrenzt wird eine Nutzung durch die Verpflichtung jedes Wohnungs- und Teileigentümers, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG).

Das Urteil des BGH ist für die Frage des Umfangs einer Nutzung von Teileigentum richtungsweisend, auch wenn keine allgemein gültigen Aussagen getroffen werden können. Wie bei vielen juristischen Fragestellungen kommt es daher auf den Einzelfall an.

Haben auch Sie Probleme in der Wohnungseigentumsanlage mit der Nutzung von Teileigentum, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. 

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen