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Laden darf kein Pizza- und Dönerimbiss sein

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Laden darf kein Pizza- und Dönerimbiss sein
Ein Laden kann nicht einfach zum Schnellimbiss werden.

Oben Wohnungen und im Erdgeschoss ein Geschäft – so sehen in Deutschlands Städten zahllose Gebäude aus. Dort kommt es zwischen Geschäftsleuten und Bewohnern immer wieder zum Streit wegen Lärm, Gerüchen und anderen Beeinträchtigungen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in München bestand laut notarieller Teilungserklärung aus 45 Wohnungen. Im Erdgeschoss war darüber hinaus ein „Laden“ vorgesehen, zu dem auch Büro, Vorratsraum, WC und Flur gehörten.

Dönerverkauf keine Ladennutzung mehr

Tatsächlich wurde in der Ladeneinheit nicht etwa ein Einzelhandelsgeschäft betrieben, sondern ein Imbiss, der unter anderem Pizza und Döner anbot. Von den beiden Miteigentümern der Erdgeschosseinheit war der Laden auch als „L’s Essecke“ und mit der Möglichkeit eines Außenausschankes vermietet worden.

Die anderen Eigentümer sahen sich bzw. ihre Mieter dadurch gestört und beschlossen auf einer Versammlung, hiergegen vorzugehen. Tatsächlich untersagte das Amtsgericht (AG) München daraufhin die Nutzung des Ladens als Gaststätte. Dem Betreiber droht nun ein Ordnungsgeld, sollte er sich nicht daran halten.

Bei der Entscheidung kam es nicht darauf an, ob für den Betrieb eine Gaststättenerlaubnis notwendig war oder nicht. Auch die Auslastung des Lokals sowie Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm oder Essensgerüche, waren für den konkreten Fall nicht entscheidend.

Gerichtsurteil untersagt Gaststättenbetrieb

Laut Gericht wurde das Erdgeschoss nicht mehr – wie in der Teilungserklärung festgeschrieben – als Laden genutzt. Für einen Laden müsste der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehen, in dem sich während der normalen Ladenöffnungszeiten Kunden und Mitarbeiter aufhalten. Dazu sind gelegentliche Warenlieferungen zu erwarten. Abends und nachts hingegen findet regelmäßig keine geschäftliche Nutzung und keine Störung der Bewohner statt.

Eine andere als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung müssten die anderen Eigentümer nur dann dulden, wenn sie abstrakt betrachtet nicht mehr stören würde als die ursprünglich vorgesehene Ladennutzung. Der Betrieb eines Bistros, Imbisses oder Ähnlichem geht dagegen deutlich über einen solchen Ladenbetrieb hinaus.

Erhöhte Lärm- und Geruchsbelästigung

Schließlich dient der Imbiss nicht nur dem Verkauf von Lebensmitteln im Laden, sondern insbesondere auch deren Zubereitung und Verzehr sowie einem gegebenenfalls darüber hinausgehenden Aufenthalt der Gäste. Schon aufgrund der längeren Öffnungszeiten in den Abendstunden ist von einer größeren Beeinträchtigung der Wohnqualität durch das Lokal auszugehen, als es bei einem Laden der Fall wäre.

Das strenge bayerische Rauchverbot in Gaststätten führt das Gericht als ein weiteres Argument an. Durch die zum Rauchen vor der Tür stehenden Gäste würden noch weitere Geruchs- und Geräuschbelästigungen verursacht. Auch wenn man umgangssprachlich von „Dönerladen“ sprechen mag, ist ein solcher Imbiss nicht mit einem „Laden“ gleichzusetzen.

(AG München, Urteil v. 26.06.2014, Az.: 483 C 2983/14 WEG)

(ADS)

Foto : ©Fotolia.com/Kzenon


Rechtstipp vom 16.04.2015
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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