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BGH-Urteil: Sozialwohnungen müssen nicht dauerhaft als solche dienen

Rechtstipp vom 11.02.2019
Aktualisiert am 12.02.2019
(10)
Rechtstipp vom 11.02.2019
Aktualisiert am 12.02.2019
(10)
BGH-Urteil: Sozialwohnungen müssen nicht dauerhaft als solche dienen
Öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau muss nicht ewig günstig vermietet werden.
  • Bauherren sind nicht dazu verpflichtet, Sozialwohnungen ewig als solche anzubieten.
  • Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Februar 2019.
  • Die Zahl sozialer Wohnungsbauten in Deutschland sinkt stetig. Zwischen 1989 und 2016 ist sie von rund 4 Millionen auf etwa 1,2 Millionen zurückgegangen.


Wohnungsgesellschaft aus Hannover klagte

Im aktuellen Fall klagte eine Wohnungsgesellschaft aus Hannover gegen eine veraltete Vertragsvereinbarung. 1995 hatte eine Baugesellschaft von der Stadt Langenhagen Grundstücke erworben und günstige Kredite erhalten. Folglich wurden 52 Sozialwohnungen darauf gebaut. 

Die Stadt Langenhagen hatte sich vertraglich von der Baugesellschaft zusichern lassen, dass die Sozialbindung dieses Wohnraums unbefristet bestehen bleibt. Die 52 Sozialwohnungen sollten demnach nur an Personen mit einem sogenannten Wohnberechtigungsschein (WBS) vermietet werden. 

Eine Wohnungsgesellschaft aus Hannover kaufte das Gebäude mit den 52 Wohnungen auf und wollte sich somit aus dieser unbefristeten Bindung lösen. Vor dem Landgericht (LG) Hannover sowie vor dem Oberlandesgericht (OLG) Celle klagte sie auf Unwirksamkeit dieser Vereinbarung aus den 1990er-Jahren. Jedoch blieb die Klage ohne Erfolg – zunächst einmal.

Sozialwohnung – was ist das? 

Grundsätzlich zeichnet sich eine Sozialwohnung durch eine geringe Miete aus. Menschen mit wenig Einkommen erhalten diese Art von Wohnungen mittels eines Berechtigungsscheins, der meist bei der Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung erworben werden kann. Entscheidend für diesen Schein ist das Einkommen des Wohnungssuchenden.

Jedoch gibt es mehr Menschen, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, als Sozialwohnungen. Somit wird die Wohnungsvergabe nach Dringlichkeit entschieden. Kriterien hierfür sind beispielsweise eine drohende Obdachlosigkeit oder gesundheitliche Gründe. Wer die Sozialwohnung letztlich erhält, liegt in der Entscheidung des Vermieters.

Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland geht zurück

Die Zahl der sozialen Wohnungsbauten sinkt in der Bundesrepublik stetig. Im Jahr 2017 gab es nur noch etwa 1,2 Millionen solcher Wohnungen und somit rund 46.000 weniger als 2016. Betrachtet man den Zeitraum zwischen 1989 und 2016, ist die Zahl von rund 3,9 Millionen auf 1,27 Millionen gesunken. Begründet werden kann der Rückgang damit, dass eine Vielzahl dieser Wohnungen aus der Sozialbindung fällt und gleichzeitig nicht genug neuer Wohnraum errichtet wird. 

Geplant ist, dass in den Jahren 2020 und 2021 vonseiten der Bundesregierung zwei Milliarden Euro an die Bundesländer überwiesen werden, um die Förderung des sozialen Wohnungsbaus voranzutreiben.

Das BGH-Urteil: Sozialer Wohnungsbau muss nicht ewig als solcher angeboten werden

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschied in seinem Urteil vom 8. Februar 2019, dass Wohnungen nur zeitlich begrenzt als Sozialwohnungen vergeben werden dürfen. Das heißt, dass auch, wenn der Bau dieser Wohnungen öffentlich gefördert wurde, Vermieter sie nicht auf Dauer günstig anbieten müssen. Das gilt ebenso, wenn eine Kommune dem Immobilienunternehmen Bauland günstig überlassen hat.

Der BGH berief sich als Begründung auf das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG). Gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG dürfen sogenannte Zweckbindungen eine Dauer von 15 Jahren nicht überschreiten. Jedoch ist gegebenenfalls ein längerer Zeitraum möglich, falls beispielsweise Bauland zur Verfügung gestellt wurde. 

Jedoch ist festzuhalten, dass die Sozialbindung nicht sofort endet. In einer neuen Verhandlung muss das OLG Celle nun prüfen, auf welchen Zeitraum sich die beiden Parteien in der Vergangenheit geeinigt hätten. 

(KKA)

Foto : ©Shutterstock.com/StockCube


Rechtstipp aus der Themenwelt Mietwohnung und den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Sozialrecht

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