BGH zu Schönheitsreparaturen: unrenoviert bleibt unrenoviert – auch bei Vereinbarungen

Der BGH hat sich erneut zu dem noch immer sehr heiß diskutierten Thema der Schönheitsreparaturen geäußert und zwar mit deutlichen Worten: Unrenoviert bleibt unrenoviert. 

In dem streitgegenständlichen Sachverhalt hatten die beklagten Mieter die Wohnung im Jahr 2009 unrenoviert vom Vormieter übernommen. Diese hatten eine Renovierungsvereinbarung getroffen, dass die neue Mieterin in Eigenregie renoviert. Zum Auszug im Jahr 2014 nahmen die Mieter Schönheitsreparaturen vor, welche die klagende Vermieterin nicht als ordnungsgemäß ansahen. Die Vermieterin führte die Schönheitsreparaturen daraufhin erneut durch und verlangte die Malerkosten in Höhe von 799,89 € von den Mietern wegen nicht ordnungsgemäßer Schönheitsreparaturen ersetzt. 

Die Klage war in den ersten beiden Instanzen erfolgreich und der Vermieter bekam die Renovierungskosten zugesprochen. Das Amtsgericht Celle und das Landgericht Lüneburg waren von der Auffassung überzeugt, dass der Sachverhalt, bei dem der Mieter und der Vormieter mit Zustimmung des Vermieters eine Renovierungsvereinbarung getroffen haben, so zu behandeln sei, als sei die Wohnung renoviert übergeben worden. Der Mieter würde damit in die laufende Renovierungsverpflichtung des vorherigen Mieters eintreten. Führt der Mieter die wirksam übertragenen Schönheitsreparaturen nicht oder nicht ordnungsgemäß aus, muss er dem Vermieter den dafür entstandenen Schaden ersetzen.

Mit der Revision verfolgen die Mieter ihr Begehren einer Klageabweisung weiter. Mit Erfolg. Der BGH ist bei dieser Entscheidung seiner Rechtsprechung treu geblieben: eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. 

Dabei stellt der BGH in seinen Entscheidungsgründen erneut auf den Umstand ab, dass der Mieter nicht dazu verpflichtet werden kann, dass er zu Renovierungsarbeiten von Abnutzungen des Vormieters übernimmt. Erhält der Mieter auch im Rahmen einer Renovierungsvereinbarung mit dem Vormieter keinen angemessenen Ausgleich vom Vermieter, wenn er die Wohnung unrenoviert vom Vormieter übernimmt, kann der Vermieter beim Auszug nicht die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen. Andernfalls würde der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Eine Renovierungsvereinbarung ist nur auf die betroffenen Personen, d. h. den Mieter und den Vormieter beschränkt. Diese Regelungen haben in dem Vermieter von Mieter und Vermieter keinen Einfluss. Insbesondere kann es nach Ansicht des BGH nicht dazu führen, dass der Vermieter so gestellt wird, als hätte er einen renovierten Wohnraum übergeben.

Vermietern ist daher zu raten, sollte es ihnen auf einen renovierten Wohnraum ankommen, keine Vereinbarungen zwischen Vormieter und Mieter über den Wandanstrich zuzulassen. Andernfalls laufen sie Gefahr, dass die Renovierungsverpflichtung bei Ihnen verbleibt.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen