Das Ende der Schönheitsreparaturen durch den Mieter?

Seit dem Jahr 2003 wurden die Möglichkeiten des Vermieters, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, durch die Rechtsprechung kontinuierlich eingeschränkt. Ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 09.03.2017 könnte jetzt das endgültige Ende von Schönheitsreparaturklauseln, so wie wir sie kennen, einläuten.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2001 miteinander verbunden. Zu den Schönheitsreparaturen wird in § 11 Mietvertrag Folgendes geregelt:

„Instandhaltung der Mieträume

(…)

4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der – Mieter – Vermieter. (…)“

Das Wort „Vermieter“ ist handschriftlich in dem Mietvertrag gestrichen. Nachdem das Mietverhältnis im Jahr 2015 endete, fordert die Vermieterin von dem Mieter, unter anderem wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, Schadensersatz.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, da es als erwiesen ansah, dass die Wohnung unrenoviert überlassen wurde. Die Vermieterin begründet ihre Berufung damit, dass die Wohnung tatsächlich bei Vertragsbeginn renoviert war.

Die Entscheidung

Das Landgericht weist die Berufung der Vermieterin mit einer umfangreich begründeten Entscheidung zurück. 

Zunächst stellt das Landgericht fest, dass die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert war oder nicht, für die Entscheidung unerheblich sei. Anschließend erklärt es, dass die Klausel in ihrer kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter dazu verpflichtet, die Kosten der Durchführung von Schönheitsreparaturen zu tragen, der Mieter diese also nicht in Eigenleistung durchführen kann. Wenn man die Klausel so auslegt, wäre sie ebenfalls unwirksam. Aber auch auf diese Auslegungsfrage soll es hier nicht ankommen, denn, so das Landgericht, eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen soll im Regelfall nicht möglich sein.

Das Landgericht begründet seine Entscheidung damit, dass gemäß § 536 Abs. 4 BGB zulasten von Wohnraummietern keine Vereinbarung abgeschlossen werden darf, die das Recht des Mieters zur Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln einschränkt. Da in einem langjährig bestehenden Mietverhältnis sich der Zustand der Wohnung stetig verschlechtert und irgendwann immer der Zeitpunkt erreicht sein wird, zu dem der Mieter aufgrund der mangelhaften Dekoration zur Minderung berechtigt ist, soll die Klausel gemäß § 536 Abs. 4 unwirksam sein.

Darüber hinaus soll die Klausel den Mieter auch noch unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist es eine Hauptleistung des Vermieters, die Mietsache in einem Zustand zum vertragsgemäßen Gebrauch zu erhalten. Von dieser Hauptleistungspflicht wird durch Schönheitsreparaturklauseln abgewichen. Nach § 307 BGB ist eine Klausel, mit der von einem wesentlichen Grundgedanken (Hauptleistungspflicht) einer gesetzlichen Regelung abgewichen wird, unangemessen für den Vertragspartner (hier also dem Mieter). Allein dann, wenn dem Mieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen ein angemessener Ausgleich gewährt wird, wäre eine solche unangemessene Benachteiligung ausgeschlossen.

Träfen die Argumente des Landgerichts Berlin zu, wären nahezu sämtliche in den bestehenden Mietverträgen geregelten Schönheitsreparaturklausel unwirksam.

Praxistipp

Die Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts ist mit Vorsicht zu genießen. Es muss abgewartet werden, ob sich der Bundesgerichtshof der Argumentation des Landgerichts anschließt. Obwohl die wesentlichen Argumente des Landgerichts bereits bekannt waren, hat es der Bundesgerichtshof bislang noch vermieden, sämtliche Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam zu erklären. Die Richter der Instanzgerichte, die sich bislang zu der Entscheidung der 67. Kammer geäußert haben, sehen diese eher kritisch.

Gerade Mieter, deren Wohnung in einem Bezirk liegt, für den die 67. Kammer des Landgerichts die Berufungsinstanz ist, können die Entscheidung aber nutzen, um eine möglichst positive Regelung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen.