Die außerordentlich fristlose Kündigung wird nur durch vollständigen Ausgleich geheilt

BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16

Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof seine Linie bestätigt, dass die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur dann geheilt wird, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1999 über eine Zweizimmerwohnung miteinander verbunden. Die Vermieterin ist durch Erwerb in das Mietverhältnis mit der Mieterin eingetreten. Die monatliche Miete betrug zuletzt 479,96 €. Die Mieterin forderte von der Vermieterin im September 2014 die Erneuerung eines Teppichbodens und kündigte an, sollte dies nicht geschehen, ab November 2014 die Miete um 15 % zu mindern.

Weiterhin kündigte sie eine Minderung von weiteren 20 % ab Oktober 2014 an, da die über ihr wohnende Mieterin Raumspray in die geöffneten Fenster der angemieteten Wohnung sprühe. In den folgenden Monaten leistete sie eine – allerdings unwesentlich – geminderte Miete. Im Februar 2015 zahlte sie dann aber auf die Miete allein einen Teilbetrag in Höhe von 407,96 €. Die Mietzahlung auf die Miete März wurde dem Konto der Vermieterin erst am 16.03.2015 gutgeschrieben. Am selben Tag erklärte die Vermieterin der Mieterin schriftlich die außerordentlich fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges.

Die Mieterin leistete nicht während der Schonfrist auf den Mietrückstand (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zunächst zur Räumung, das Landgericht hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Räumungsklage zurück.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof stellt die amtsgerichtliche Entscheidung wieder her und verurteilt die Mieterin zur Räumung. Das Mietverhältnis wurde, so der BGH, durch die wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung der Vermieterin vom 16.03.2015 beendet. Zwar bestand kein Rückstand mit der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB). Allerdings befand sich die Mieterin für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Die monatliche Miete betrug 479,96 €. Der Rückstand für die Monate Februar 2015 und März 2015 betrug am 16.03.2015 insgesamt 503,96 €. Das Recht zur fristlosen Kündigung wird nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur ausgeschlossen, wenn der Rückstand vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen wird (nicht zu verwechseln mit der Schonfristzahlung, wenn die Kündigung bereits zugegangen ist, die aber auch eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzt). Da der Restrückstand von 101,00 € nicht innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wurde, war die Mieterin zur Räumung zu verurteilen.

Praxistipp: Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist in mehrfacher Hinsicht sehr interessant: 

1. Es zeigt deutlich die Gefahr auf, in die man sich begibt, wenn eine Minderung sofort umgesetzt wird. Soweit dies möglich ist, sollte spätestens mit der Kündigung der Mietrückstand durch Zahlung so schnell als möglich gegebenenfalls unter Vorbehalt ausgeglichen werden. Seine Wohnung wegen eines Rückstandes von 101,00 € zu verlieren, ist vollkommen unnötig. Wenn man denkt, man ist zur Minderung berechtigt, kann man die Rückzahlung bei überbezahlter Miete einklagen. 
2. Der Bundesgerichtshof bestätigt ausdrücklich, dass zur Berechnung des zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigenden Rückstands immer die Gesamtmiete heranzuziehen ist. Darf der Mieter die Miete mindern, wird also nicht die geminderte Miete herangezogen, sondern die Miete im mangelfreien Zustand. 
3. Es wurde bereits mehrfach berichtet, dass sich gerade am Landgericht Berlin eine Tendenz zeigt, die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges genau daraufhin zu prüfen, ob gem. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse zur Beendigung besteht.

Zu einer solchen Situation kommt es dann, wenn die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Leistung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist und der Vermieter gleichzeitig die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen hat. In einem Nebensatz erklärt der BGH ausdrücklich, dass im Falle der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges es zumindest im Grundsatz einer solchen Abwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen bedarf.