Die Entlastung des WEG-Verwalters bzw. der Hausverwaltung

Jeder Eigentümer sieht sich spätestens auf der Eigentümerversammlung mit dem Antrag „Entlastung der Hausverwaltung“ konfrontiert. Doch nicht jedem Eigentümer ist bekannt und bewusst, welche rechtlichen Konsequenzen ein derartiger Beschluss nach sich ziehen kann.

1. Grundsätzliches

Gerade größere Eigentümergemeinschaften beauftragen und bestellen häufig Hausverwaltungen, um das gemeinschaftliche Eigentum verwalten zu lassen. Das Aufgabenfeld des WEG-Verwalters ist breit gefächert und umfasst sowohl die Vertretung der Eigentümergemeinschaft in rechtlichen Belangen als auch alle organisatorischen, kaufmännischen und technischen Tätigkeiten im Hinblick auf die gesamte Immobilie. Hierzu verweisen wir auch auf unseren Beitrag „der WEG-Verwalter“.

Durch den entsprechenden Beschluss der „Entlastung der Verwaltung“ segnet die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich das Handeln der Hausverwaltung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht für den entsprechenden Zeitraum der Entlastung ab. Dies wird rechtlich als sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis ausgelegt.

Einfache Mehrheit zur Beschlussfassung reicht aus

Sofern der Beschluss zur Entlastung der Hausverwaltung durch einfache Mehrheit, also mehr als die Hälfte sämtlicher Stimmberechtigter beschlossen wird, besteht im zeitlichen Nachgang nicht mehr die Möglichkeit, dass ein Eigentümer oder die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche wegen eventuellen Fehlverhaltens der Hausverwaltung geltend machen können.

Vor diesem Hintergrund hat natürlich die Hausverwaltung selber ein großes und berechtigtes Interesse daran, dass der entsprechende Beschluss zur Entlastung auf einer Eigentümerversammlung gefasst wird, um für ihr vorheriges Handeln Rechtssicherheit zu erlangen, um mögliche zukünftige Schadensersatzforderungen ausschließen zu lassen. 

Grundsätzlich besteht kein gesetzlicher Anspruch der Hausverwaltung auf eine entsprechende Entlastung. Häufig findet sich jedoch in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Hinweis, dass die Entlastung des Hausverwalters im Zuge der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann.

2. Kann man gegen den Beschluss der Entlastung rechtliche Schritte einleiten?

Wie jeder andere Beschluss kann auch dieser Beschluss zur „Entlastung der Hausverwaltung“ durch eine Beschlussanfechtungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht angefochten werden.

Denn auch wenn zwar die einfache Mehrheit an stimmberechtigten Eigentümern eine Entlastung wünscht, heißt dies im Ergebnis nicht, dass dieser Beschluss auch rechtskräftig werden muss.

Sofern nämlich nicht völlig fernliegend erscheint, dass die Verwaltung nicht fach- und sachgerecht gehandelt hat, also den Grundsatz der „ordentlichen Verwaltung“ gerecht geworden ist, bestehen große Erfolgsaussichten, dass der entsprechende Entlastungsbeschluss durch das Amtsgericht wieder aufgehoben wird. Grundvoraussetzung ist natürlich, dass zuvor mindestens ein Eigentümer Klage gegen den „Entlastungsbeschluss“ fristgerecht bei Gericht eingereicht hat.

In einer derartigen Beschlussanfechtungsklage muss also der Kläger nicht bis in alle Einzelheiten beweisen können, dass die Verwaltung nicht ordentlich gehandelt hat, sondern es reicht aus, wenn nach dem Rechtsgedanken nicht „völlig fernliegend ist“, dass die Hausverwaltung nicht ordnungsgemäß gehandelt hat.

Denn nur wenn ein entsprechender Entlastungsbeschluss nicht rechtskräftig vorliegt, kann die Eigentümergemeinschaft oder der einzelne Eigentümer noch Schadensersatzforderungen gegen die Hausverwaltung geltend machen und eventuell gerichtlich verfolgen. Andernfalls ist dies aufgrund der vorherigen „Entlastung“ nicht mehr möglich.

Fazit

Vor den vorangestellten rechtlichen Konsequenzen, darf der Beschluss zur „Entlastung der Hausverwaltung“ nicht unterschätzt werden. Denn bei der Rechtsberatung stellen wir leider immer wieder fest, dass viele Eigentümer sich dieses Umstandes nicht bewusst sind und sich umso überraschter zeigen, dass wir eventuelle Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung – trotz klarem Verstoßes gegen die ordnungsgemäße Verwaltung – nicht verfolgen können, da bereits im Vorfeld die Hausverwaltung durch Beschluss entlastet worden ist.

Vor diesem Hintergrund sollte mit dem entsprechenden Beschluss zur Entlastung sehr sensibel verfahren werden. 

Selbstverständlich stehen wir Ihnen bei weiteren Fragen mit unseren Fachanwälten im Miet- und WEG-Recht zur Verfügung, bitten jedoch aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen zu diesem Artikel, dass wir nicht alle kostenlos beantworten können. Selbstverständlich werden Sie aber vorab über eventuelle Gebühren informieren. 

Wir bitten hier um Verständnis. 

Ihre KGK Rechtsanwälte