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Die Mietkaution – Verrechnung mit Mietschulden

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Auch wenn keine gesetzliche Verpflichtung besteht, dass eine Mietkaution in einem Mietverhältnis hinterlegt werden muss, findet sich doch in fast jedem Mietvertrag eine derartige Vereinbarung, nach der im Wohnraummietverhältnis bis zu drei Kaltmieten seitens des Mieters als Mietkaution hinterlegt werden müssen. Kommt es sodann während als auch nach dem Mietverhältnis zu Forderungen aus rückständigen Mietzahlungen, fragt sich der Vermieter, inwiefern er diese Forderungen mit der Mietkaution verrechnen kann. Inwiefern dies so einfach möglich ist und welche Voraussetzungen hierzu vorliegen müssen, wollen wir uns hier näher anschauen:

1. Grundsätzliches 

Wie im Allgemeinen bekannt, dient die Mietkaution grundsätzlich dazu, etwaige entstehende Ansprüche wegen Forderungen seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter abzusichern. Dabei darf die Mietkaution jedoch nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem Mietverhältnis herrühren, so auch die Rechtsprechung des BGH. Insofern kann sich der Vermieter nur aufgrund mietrechtlicher Ansprüche gegenüber seinem Mieter aus der Mietkaution befriedigen.

Als klassisches Beispiel hierzu dienen die Mietrückstände, die im Zuge des Mietverhältnisses angefallen sind. Die Mietkaution dient also gerade durch die hinterlegte Geldsumme oder durch die entsprechende Bankbürgschaft oder eines anderen hinterlegten Vermögenswertes, um bereits im Vorfeld diese Forderungen abzusichern.

2. Verrechnung der Mietkaution während des Mietverhältnisses 

Grundsätzlich kommt es immer auf den Zeitpunkt an, ob eine Verrechnung der Mietschulden mit der Mietkaution rechtmäßig erfolgt ist oder nicht.

Grundsätzlich gilt nämlich, dass eine Verrechnung von Mietschulden mit der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht erfolgen darf.

Die Rechtsprechung lässt nur sehr enge Ausnahmen zu, in welchen dies dennoch erfolgen kann. Dies ist z. B. der Fall, wenn die offenen Mietforderungen gerichtlich und rechtskräftig festgestellt worden sind oder der Mieter diese unstreitig anerkannt hat. In Konsequenz bedeutet dies, dass streitige Mietforderungen auf gar keinen Fall mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses befriedigt werden dürfen. 

In diesem Zusammenhang muss auch klargestellt werden, dass etwaige Klauseln im Mietvertrag, nach denen sich der Vermieter das Recht einräumen möchte, sich während des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen aus der Mietkaution zu befriedigen, unwirksam sind.

Anders wird jedoch die Konstellation bewertet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.

3. Befriedigung aus der Mietkaution nach beendetem Mietverhältnis 

Sofern das Mietverhältnis bereits beendet ist und weiterhin Mietrückstände bestehen, darf der Vermieter die offenen Mietzahlungen von der eventuell noch auszukehrenden Kautionssumme abziehen. Denn grundsätzlich muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Mietkaution abrechnen und die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen. In welcher Frist die Abrechnung zu erfolgen hat, lesen Sie unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/wann-muss-der-vermieter-die-mietkaution-zurueckzahlen-besteht-hierzu-eine-frist_143226.html

Diese Abrechnung hat zur Folge, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch sämtliche offenen Ansprüche gegen den Mieter mit der Kaution verrechnen darf.

Zu derartigen Forderungen gehören neben den klassischen offenen Mietforderungen auch Betriebskostenabrechnungen oder eventuelle Schadensersatzansprüche wegen Mängeln am Mietobjekt.

Fazit: Insofern ist Vorsicht geboten und immer auf den richtigen Zeitpunkt der Abrechnung der Mietkaution abzustellen, bevor leichtfertig mit angeblichen Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mietkaution verrechnet wird.

Ausdrücklich möchten wir abschließend darauf hinweisen, dass wir nicht in allen Fällen eine kostenlose Beratung zu diesem Thema grundsätzlich anbieten können. Aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel nicht alle kostenlos beantworten.

Wir bitten hier um Verständnis.

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 28.11.2018
aus der Themenwelt Miete und Kaution und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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