Die Mietrechtsreform kommt (bald) – wichtige Änderungen für Vermieter und Mieter!

1. Gemäß Bundesratsdrucksache hat das Mietrechtsänderungsgesetz am 01. Februar 2013 den Bundesrat passiert. Das Mietrechtsänderungsgesetz wird wohl spätestens zum 01. Mai 2013 in Kraft treten.

Die Gesetzesfassung finden Sie hier: http://dipbt.bundestag.de/dip21/brd/2013/0010-13.pdf

Zusammengefasst enthält das Mietrechtsänderungsgesetz insbesondere zu folgenden Regelungsbereichen erhebliche Änderungen:

a. Einführung von Wärme-Contracting bei laufenden Mietverhältnissen, wobei die Einführung Effizienzgewinn und Kostenneutralität voraussetzt.

b. Erweiterte Duldungspflichten einer Mietpartei bei der Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen, verknüpft mit einem Ausschluss einer Mietzinsminderung für drei Monate

c. Neuregelung eines Kündigungsrechts des Vermieters bei Nichtzahlung der Mietsicherheit

d. vermeintlich erleichterte Durchsetzung von Räumungsbegehren ( einstweilige Verfügung gegen Dritte, sowie gesetzliche Verankerung der vielfach praktizierten Räumung " Berliner Modell")

e. Ausschluss des " Münchner Modell" bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum (Mieterschutz)

2. Anmerkung von RA Roland Faust: 

Der DAV weist in seiner Stellungnahme (http://anwaltverein.de/downloads/stellungnahmen/DAV-Stelln.-Nr.-4-2012-RefE-MietRAendG.pdf) zu Recht darauf hin, dass die "große" Mietrechtsreform wichtige praktische Probleme der Mietrechtspraxis gar nicht angeht, wie z.B. die Beschleunigung von Räumungsverfahren im Rahmen eines effektiven und rechtssicheren Gerichtsbehandlungsprozesses.

Die Erweiterung der Duldungspflicht des Mieters bei energetischer Modernisierung und der Ausschluss des Mietzinsminderungsrechts dürfte in der Praxis häufig zu Streitpotential führen, wenn die energetische Modernisierungsmaßnahme mit anderen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zusammentrifft, für die ein Minderungsrecht grundsätzlich in Betracht kommt.

Leider hat der Gesetzgeber auch nicht die sehr strittige Frage geregelt, ob für den  infolge einer energetischen Sanierung veränderten Zustand des Mietobjekts (z.B. weniger Helligkeit oder veränderter Grundriss) der Minderungsausschluss auch greift.

3. Fazit:

Das Mietrechtsänderungsgesetz weist in die richtige Richtung. Wichtige Streitpunkte und Herausforderungen der Mietrechtspraxis wurden allerdings nicht geregelt.  Die Gesetzesänderungen bergen größtenteils für die rechtspraktische Umsetzung erhebliches Streitpotential, so dass es wieder einmal der Gerichtsbarkeit überlassen wird, die Lücken der gesetzlichen Regelungen zu klären bzw. durch die Entwicklung einer gefestigten Rechtsprechung zu schließen.

Autor: RA Roland Faust

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

BMF Rechtsanwälte/Fachanwälte