Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes

Am 8. September 2023 wurde die kontrovers diskutierte GEG-Novelle vom Bundestag verabschiedet. Diese Novelle, auch als "Heizungsgesetz" bekannt, wirft Fragen bezüglich ihrer Auswirkungen auf Mietverträge auf.

Derzeit werden mehr als 80 % des deutschen Wärmebedarfs für Heizungen und Warmwasser im Bereich der Gebäude durch fossile Energieträger gedeckt. Im Jahr 2021 betrug der Anteil der Gasheizungen bei neu installierten Heizungen 70 %. Dies soll sich jedoch mit Inkrafttreten der GEG-Novelle-2024 ändern. Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu installierte Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Ein Schlüsselmerkmal dieser Novelle ist die Einführung der kommunalen Wärmeplanung. Die geplante Umstellung der Wärmeversorgung hat weitreichende Bedeutung für Vermieter und Mieter, die in diesem Beitrag beleuchtet wird.

Nach einer hitzigen Diskussion im Bundestag wurde der lang erwartete Entwurf zur 2. Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, in der Fassung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Klimaschutz und Energie, mit den Stimmen der Koalitionsfraktionen angenommen. Dies geschah, nachdem die Zielsetzung der GEG-Novelle bereits in den Koalitionsverhandlungen Ende des Jahres 2021 zwischen den Regierungsparteien umstritten war und nach mehreren Änderungen des Entwurfs, einschließlich der Verknüpfung mit der kommunalen Wärmeplanung.

Das nun verabschiedete Gesetz ist im Vergleich zur ursprünglichen Fassung deutlich abgeschwächt und gilt vorerst nur für Neubauten in Neubaugebieten. Auch die zulässigen Heizungsarten sind vielfältiger als ursprünglich geplant.

Dieser Beitrag fasst nicht den Inhalt des Gesetzentwurfs zusammen, sondern beleuchtet ausschließlich die Auswirkungen der GEG-Novelle-2024 auf Mietverhältnisse.

Allgemeine Neuerungen durch die GEG-Novelle-2024:Die GEG-Novelle verpflichtet Eigentümer bzw. Vermieter, bei der Installation neuer Heizungen in Neubaugebieten sicherzustellen, dass mindestens 65 % der Wärmeversorgung aus erneuerbaren Energien stammen. Diese Verpflichtung betrifft vor allem den Eigentümer und kann sich möglicherweise auf Mieter auswirken, etwa durch höhere Mieten oder niedrigere Betriebskosten.

Für Heizungen in Bestandsgebäuden und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten sieht das Gesetz vor, dass die 65 %-Pflicht aufgeschoben wird, bis eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Dies kann je nach Einwohnerzahl bis zum 30. Juni 2026 oder 31. Juni 2028 dauern. In dieser Übergangszeit können Heizungen auch mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, solange bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Verantwortung für den Austausch der Heizung:Die Verantwortung für den Austausch der Heizung bleibt grundsätzlich beim Vermieter, wenn die Heizung kaputt geht oder erneuert werden muss. Dies gilt sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht. Der Vermieter muss sicherstellen, dass eine funktionierende Heizungsanlage bereitgestellt wird, um die Mindesttemperatur in den Mieträumen zu gewährleisten.

Modernisierung oder Erhaltung:Die GEG-Novelle ermöglicht im Wohnraummietrecht eine Modernisierungsumlage von 10 % der Kosten für den Einbau einer neuen Heizung, die den Anforderungen des GEG entspricht. Im Gewerberaummietrecht ist § 559 BGB nicht anwendbar, daher trägt in der Regel der Vermieter die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen.

Regelungen zum Schutz von Mietern – § 71o GEG:In Bezug auf Wohnraummieter gibt es besondere mieterschützende Regelungen, insbesondere wenn eine Wärmepumpe eingebaut wird. Der Vermieter kann eine vollständige Modernisierungsmieterhöhung nur verlangen, wenn er nachweisen kann, dass die Effizienz der Wärmepumpe, ausgedrückt als Jahresarbeitszahl, über 2,5 liegt. Andernfalls dürfen die Kosten nur zu 50 % für die Mieterhöhung berücksichtigt werden.

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