Eigenbedarfskündigung abgewehrt und die Anwaltskostenerstattung bei Gericht durchgesetzt

Rechtsanwältin Schuback konnte erneut einer Mandantin erfolgreich zur Seite stehen bei einer Eigenbedarfskündigung und anschließend die Anwaltskosten dafür vollumfänglich beim Gericht durchsetzen.

1. Eigenbedarfskündigung abgewehrt

Die schockierte Mandantin der Rechtsanwältin Schuback hatte von ihrer Vermieterin im nördlichen Niedersachsen im Juli 2022 eine Eigenbedarfskündigung erhalten, wenige Wochen, nachdem sie gerade erst dort mit Umzugskosten und Aufwand, eingezogen war. Die Vermieterin behauptete darin, sie würde als angeblichen Eigenbedarf die Wohnung für die frühere Ehefrau ihres Neffen und deren Sohn brauchen,  die nach nicht erfolgreicher Auswanderung aus Paraguay zurück gekommen war. 

Wie lief es danach weiter?

Die Mandantin versuchte es zunächst selbst im persönlichen Gespräch, gütlich der Vermieterin zu erklären, dass sie nicht ausziehen muss, weil die Eigenbedarfskündigung keinen wirksamen  Eigenbedarf hat. 

2. Eigenbedarfskündigung erst durch die Anwaltstätigkeit abgewehrt

Die Vermieterin lehnte es gegenüber der Mieterin ab, die Kündigung aufzuheben, so dass die Mandantin ihre langjährige Rechtsanwältin Iris Schuback in Hamburg um Hilfe bat, dies durchzusetzen. Mit Erfolg! 

Rechtsanwältin Schuback legte zunächst Widerspruch gegen die unberechtigte Eigenbedarfskündigung ein, und zwar substantiiert, wie es rechtlich heißt, also rechtlich sauber aufgebaut, mit allen notwendigem Bestreiten und rechtlichen Erläuterungen, aus welchen Rechtsgründen der angebliche Eigenbedarf rechtlich nicht bestand. Die Vermieterin wurde dabei außergerichtlich anwaltlich aufgefordert, schriftlich verbindlich zu erklären, dass sie aus der Kündigung keine Rechte herleiten werde und dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit weiter fortgesetzt werde - denn nur damit nämlich ist es möglich, für einen Mieter die Rechtssicherheit herzustellen, dass er in der Wohnung bleiben kann und dass keine Räumungsklage mehr am Ende der Kündigungsfrist oder zu irgendeinem späteren Zeitpunkt danach kommen wird, weder vom Vermieter selbst, noch späteren Käufern, noch Erben des Vermieters.

Die Vermieterin lehnte dies ab, und verstellte sich auf die Idee, dass es reichen solle, nur per flapsiger E-Mail mitzuteilen, dass sie die Kündigung „zurück nehme“.  Weit gefehlt, denn eine E-Mail reicht keinesfalls! Dies wurde der Vermieterin von der Rechtsanwältin wiederholt erklärt - dass und warum dies nicht reicht und dass nur eine verbindliche schriftliche förmliche Erklärung möglich ist. Es wurde ihr zur Einfachheit auch vorformuliert zugereicht. 

Da die Vermieterin sich genauso  - erfolglos - weiterhin weigerte, erhob   Rechtsanwältin Schuback sodann einige Zeit vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Feststellungsklage beim Amtsgericht.

3. Klageverfahren auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses sowie Erstattung der Rechtsanwaltskosten der Mieterin

Mit  Erfolg! 

Erst nachdem die Feststellungsklage gegen die Vermieterin schon erhoben worden war beim Amtsgericht, erklärte der Grundeigentümerverband der Vermieterin Haus & Grund Buchholz e.V. schriftlich, dass aus der Eigenbedarfskündigung nunmehr dann doch keine Rechte hergeleitet würden. 

Damit konnte die Feststellungsklage gegen die Kündigung  - zwar - beim Gericht erledigt werden, jedoch musste die Erstattung  der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Mandantin durch die Vermieterin in der Klage weiter verfolgt werden, weil der Verband Haus & Grund Buchholz e.V. diese nicht akzeptieren wollte und probierte, die Kostenerstattungspflicht  der Mieterin abzulehnen, was nicht gelingen konnte. 

Urteils des Amtsgerichts Tostedt

Das Amtsgericht Tostedt gab der Kanzlei Schuback schon 4 Monate nach Einreichung der Klage vollumfänglich in jedem einzelnen rechtlichen Punkt Recht durch Urteil, welches der Kanzlei am 14. Februar 2023 zugestellt worden war (Aktenzeichen NZS 3 C 141/22).

Die Richterin schloß sich in allen rechtlichen Argumenten der Rechtsanwältin Schuback an und entschied im Urteil dementsprechend, dass eine Rücknahme einer Kündigung bekanntlich nicht möglich ist, sondern dass es förmlich in Schriftform erklärt werden muss, dass aus der Kündigung keine Rechte künftig hergeleitet werden mehr; nur dann besteht nämlich Rechtssicherheit für den Mieter. Lediglich E-Mails sind bekanntermassen rein informelle Texte, die wegen des Schriftformerfordernisses in § 568 und § 550 BGB nicht ausreichen, da die eigenhändige Unterschrift des Vermieters dabei fehlt und dies keine Rechtswirkung  hat, und die Erklärung für den Mieter bei einer Wohnungskündigung von absolut existentieller Bedeutung ist. 

Aus dem Grunde durfte die Rechtsanwältin für die Mandantin mit Recht zwingend die schriftliche Erklärung fordern und verlangen, die erst verweigert wurde, und dann erst nach  der Einreichung der Klage vom Grundeigentümererband der Vermieterin Haus & Grund  Buchholz e.V., schließlich erstmalig schriftlich erklärt wurde. 

Was ist der Unterschied einer schriftlichen Erklärung zu einer E-Mail-Erklärung?

Eine E-Mail erfüllt nicht die Vorgaben der Schriftform. Wenn das Gesetz Schriftform erfordert, wie bei Mietverträgen und Kündigungen, auch im Arbeitsrecht bei Kündigungen von Arbeitsverhältnissen, kann jede Kündigung, wie auch das "Zurücknehmen" nur schriftlich erfolgen, nicht per E-Mail.

Eine E-Mail ist lediglich sog. Textform, keine schriftliche Erklärung, denn es trägt keine handschriftliche Original-Unterschrift, was bei Schriftform notwendig ist. Mit einer E-Mail als Textform kann nicht der tatsächliche Aussteller authentisch festgestellt werden; dies wirkt auch nicht im Fall des Verkaufs einer Wohnung oder gegen Erben, wenn der Vermieter später verstirbt. Allein die handschriftliche Unterschrift - damit auf Papier übergeben - sichert die Schriftform. 

 4. Erfolgreiche Durchsetzung der Erstattungspflicht der Vermieterin aller Anwaltskosten erstritten

Die Mieterin hatte daher selbstverständlich auch den Anspruch auf Erstattung ihrer Rechtsanwaltsgebühren für die Anwalts-Abwehr der rechtswidrigen Eigenbedarfskündigung. 

Das Amtsgericht hat nun im Urteil für die Mandantin zunächst festgestellt und entschieden, dass die Vermieterin schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt hatte, indem sie eine Eigenbedarfskündigung ohne einen rechtlich bestehenden Eigenbedarf ausgesprochen hatte. 

Denn zu der Ehefrau sowie deren Kind eines Neffen eines Vermieters besteht nach der Auffassung der Rechtsanwältin Schuback wie des Gerichts, kein enges Verwandtschaftsverhältnis, zumal schon der Neffe selbst zu nicht enger Verwandter wäre, so dass diese Personen nicht zum berechtigten Eigenbedarfs-Familienkreis eines Vermieters zählen. 

Wegen der unberechtigten Wohnungskündigung und der damit zwangsläufig notwendig gewesenen anwaltlichen qualifizierten Abwehr, hat  nun  nach dem Urteil des Amtsgerichts Tostedt nun die Vermieterin der Mieterin auch ihre vorgerichtlichen Anwaltsgebühren für die Kündigungsabwehr einschließlich Zinsen und Prozessverfahrenskosten zu erstatten. 

Damit wird die Mandantin zur großen Freude der Kanzlei Schuback auch geldlich nun von der Vermieterin schadlos gestellt. 

Nehmen Sie gern für Ihren konkreten Fall Kontakt auf unter kanzlei@kanzlei-schuback.de. 

Rechtsanwältin Iris Schuback aus Hamburg