Eigenbedarfskündigung / Termination of tenancy due to intended self-possession

Mieter sehen sich in den letzten Jahren häufiger als in den Vorjahren Eigenbedarfskündigungen der Vermieter ausgesetzt. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes ist die Zahl der entsprechenden Gerichtsverfahren in 2017 auf 13.400 und somit um 5 % gestiegen. Der Mieterbund fordert daher eine Erweiterung der Rechte der Mieter.

Rechtliche Grundlagen

Nach § 573 Absatz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 

Ein solches besteht, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, also einen sogenannten „Eigenbedarf“ anmeldet. 

Als „Familienangehörige“ gelten hierbei insbesondere Eltern und Kinder, Stiefkindern, Geschwister, der Ehepartner im Fall beabsichtigter Trennung sowie Schwiegereltern oder Schwiegerkindern, ohne das eine besondere persönliche Verbundenheit nachgewiesen werden muss. Der Vermieter muss ferner vernünftige und nachvollziehbare Gründe nachweisen, warum das Mietobjekt auch „benötigt“ wird.

Dem entgegen können jedoch die Interessen des derzeitigen Mieters stehen. Es kann beispielsweise dann ein sogenannter Härtefall vorliegen, wenn der Mieter krank und ein Umzug ihm nicht zumutbar ist.

Aktuelle Entscheidungen des BGH

In zwei Entscheidungen vom 17.04.2019 betonte der Bundesgerichtshof nunmehr, dass deutsche Gerichte bei der Prüfung und Abwägung zwischen Interessen von Vermietern und Mieters stets eine genaue Prüfung des Einzelfalls vorzunehmen haben.

Der BGH sehe derzeit die Tendenz, dass die Gerichte Fälle nach Kündigungen wegen Eigenbedarfs schematisch lösen würden und eine tiefgängige Prüfung des Einzelfalls ausbliebe. So müsse gegebenenfalls ein Gutachter ermitteln, welche Verschlechterungen für einen Mieter bei einem Umzug zu befürchten seien.

Weitere Entwicklung

Der Mieterbund und auch die Bundestagsfraktion der Linken fordert einen erweiterten Schutz für ältere Mieter. Der Vorstandschef des Immobilienkonzerns Vonovia hat eine solche (interne) Regelung für das Unternehmen zuletzt angekündigt. Es bleibt abzuwarten, ob die Bundes- oder Landespolitik hier nachziehen wird.

English version

Termination of tenancy due to intended self-possession of the owner (Eigenbedarfskündigung) – The German Federal Court of Justice (BGH) demands close examination in each case

In recent years, tenants have seen themselves exposed more frequently to the termination of tenancy due to intended owner-occupation than in previous years. According to an estimate by the German Tenants’ Association (Deutscher Mieterbund), the number of corresponding court cases in 2017 has risen to 13,400, an increase of 5 %. The Tenants’ Association therefore demands an extension of tenants’ rights. 

Legal basis

According to § 573 Para. 1 BGB (German Civil Code), the landlord can terminate the leasing relationship if he has a legitimate interest in the termination of the tenancy. 

Such an interest exists if the landlord needs the rooms as an apartment for himself, his family members or members of his household, i.e. if he registers a so-called „personal use” (Eigenbedarf). 

In this context, „family members” are considered mainly parents and children, stepchildren, siblings, the spouse in case of intended separation as well as parents-in-law or children-in-law, without having to prove a special personal connection. The landlord must also provide reasonable and comprehensible reasons why the rented property is also „needed”.

However, the interests of the current tenant may be opposed to this. For example. a so-called hardship case (Härtefall) can exist if the tenant is ill and a move is not bearable. 

Current decisions of the BGH

In two decisions of April 17th, 2019, the German Federal Court of Justice now emphasized that German courts must always carry out a precise examination of the individual case when examining and considering the interests of landlords and tenants. 

The BGH currently sees a tendency for courts to solve cases after lease terminations due to personal needs schematically and to fail to carry out an in-depth examination of the individual case. For example, an expert might have to determine which deterioration a tenant might have to fear when he or she moves.  

Further development

The tenants’ association and also the parliamentary group of „Die Linken” demand extended protection for older tenants. The CEO of the real estate group Vonovia recently announced such an (internal) regulation for the company. It remains to be seen whether federal or state politics will follow suit.