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Erneut Maklerprovision für Mandanten um rund 45 % reduziert
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In einem weiteren Fall konnte die Maklerprovision für Käufer einer Wohnimmobilie ohne gerichtliches Verfahren um rund 45 % reduziert werden. Die Käufer mussten über 7.000 € weniger an Provisionen zahlen. Lesen Sie hier, warum sich nicht nur ein Blick in den Maklervertrag des Käufers, sondern auch in den des Verkäufers lohnt und warum die Umstände des Vertragsschlusses wichtig sind.
1. Der Fall
Das Mandat wurde von zwei Käufern einer Wohnimmobilie erteilt. Der Ehemann hatte das Exposé über ein einschlägiges Immobilienportal angefordert. Darin enthalten war der Hinweis zu der Provisionspflicht. Die Umstände der Erteilung der zwingend erforderlichen Widerrufsbelehrung waren - wie so oft - nicht eindeutig und streitig. Der Mandant teilte mit, dass der Verkäufer angeblich einen geringeren Provisionsbetrag zu zahlen hätte. Insgesamt forderte der Makler dann mehr als 16.000 € von der Mandantschaft.
2. Die Prüfung
a) Textformerfordernis
Zunächst wurde untersucht, ob das zwingend erforderliche Textformerfordernis eingehalten war. Nach der Neuregelung des Maklerrechtes im Jahre 2021 bedürfen nämlich Maklerverträge über den Verkauf von Einfamilienhäusern und/oder Eigentumswohnungen der Textform (nicht zu verwechseln mit Schriftform). Dazu reicht aber z.B. eine standardisierte, nicht individualisierte mail aber eben nicht aus. Ausreichend ist also z.B. nicht eine Antwortmail des Makler in allgemeiner Form und per Textbaustein. Dies ist bereits gerichtlich entschieden worden:
Maklerprovision bei Verbrauchern - nur individuelle Kommunikation wahrt Textform (anwalt.de)
Hier bestand die Besonderheit darin, dass aus dem mail-Verkehr nicht ganz eindeutig hervorging, wer eigentlich der Makler war.
b) Widerrufsbelehrung
Ein weiterer Punkt war - wie so oft - die Frage der ordnungsgemäßen Erteilung der Widerrufsbelehrung. Im konkreten Fall musste der Mandant per "Häkchen-Setzens" bestätigen, die Widerrufsbelehrung und das Musterwiderrufsformular erhalten zu haben. Welche Belehrung der Mandant da nun tatsächlich mit welchen Angaben zum Widerruf erhalten hatte, war ebenfalls nicht ganz eindeutig. Daher wurde nach Mandatserteilung vorsorglich für die Mandantschaft die auf den Abschluss des Maklervertrages gerichtete Willenserklärung widerrufen.
c) Halbteilungsgrundsatz
Da der Mandant mitgeteilt hatte, dass der Verkäufer angeblich eine geringere Provision gezahlt hätte, haben wir uns auf den Standpunkt gestellt, dass hier ein Verstoß gegen den sog. Halbteilungsgrundsatz vorliegt. Dieser besagt, dass die Provision jeweils in gleicher Höhe bei einer Doppelbeauftragung (für Käufer und Verkäufer) vertraglich festgelegt sein muss. Ist dies nicht der Fall bzw. werden hierzu abweichende Vereinbarungen getroffen, sind beide Verträge nichtig und es besteht gar kein Provisionsanspruch. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im letzten Jahr in einem unserer Fälle entschieden:
Der Einwand der Gegenseite war dann, dass es sehr wohl mit dem Verkäufer einen schriftlichen Vertrag über exakt die gleiche Höhe gäbe, den man auch gegebenenfalls zur Verfügung stellen könnte. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof (BGH) sogar höchstrichterlich entschieden, dass der jeweils andere Maklervertrag im Falle einer Doppeltätigkeit in Kopie zur Verfügung gestellt werden muss. Vorher muss keine Maklerprovision gezahlt werden:
Maklerprovision - keine Zahlungspflicht, wenn..... (anwalt.de)
Es war hier also zu erwarten, dass es diesen Vertrag auch tatsächlich gibt und dass möglicherweise der Makler der Gegenseite nur einen "Nachlass" gewährt hat. Wenn das der Fall ist, ist die Nichtigkeit beider Verträge leider nicht zwingend die Folge, sodass hier in einem gerichtlichen Verfahren ein entsprechendes Risiko bestanden hätte.
3. Der außergerichtliche Vergleich
Zu beachten war im vorliegenden Fall, dass die Mandanten nicht rechtsschutzversichert waren. So interessant die juristischen Probleme auch sein mögen, ein Gang durch zwei Instanzen - gegebenenfalls bei Zulassung der Revision durch das Oberlandesgericht - war für die Mandanten zu risikoreich.
Nachdem die Gegenseite zunächst nur einen Nachlass von rund 3.500 € und später rund 6.000 € angeboten hatte, konnte mit der Gegenseite ein Vergleich erzielt werden, wonach der Anspruch insgesamt um mehr als 7.000 € reduziert werden konnte.
Das ist - gerade bei Neuerwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung schon ein erheblicher Betrag und kann dann den einen oder anderen ungeplanten Sonderwunsch in der Bauphase oder Anschaffung erfüllen.
In einem anderen Fall konnten wir bereits vor kurzem ebenfalls eine erhebliche Reduktion der Maklerkosten ohne gerichtliches Verfahren erreichen:
Fallbericht: Maklerprovision für Mandanten halbiert (anwalt.de)
Wenn Sie wissen wollen, ob die gegen Sie gestellte Maklerprovisionsforderung möglicherwiese unberechtigt ist oder nicht und ob alle Voraussetzungen für eine Fälligkeit vorliegen, können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung ansprechen. Sie können das unten stehende Kontaktformular nutzen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .
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