Flankenschutz beim Immobilienkauf

Jogi Löw hat wieder die Qual der Wahl: Wer bearbeitet die Flanken des deutschen Fußballs bei der EM in Frankreich? Im Rahmen von Immobilienkaufverträgen ist ebenfalls Arbeit an der Flanke dieser Verträge erforderlich. Leider werden flankierende Maßnahmen sowohl durch die Beteiligten als auch in der rechtsanwaltlichen und notariellen Beratung vernachlässigt. Dabei stellt sich die Problematik eigentlich bei jedem Grundstückskaufvertrag wie folgt dar:

1. Erbrechtliche Betrachtung

Der Erwerber einer Immobilie sollte sich schon im Zusammenhang mit dem Übertragungsvertrag Gedanken über seinen Nachlass machen. Die Immobilie stellt nicht selten den Großteil der Erbmasse dar. Als flankierende Maßnahme kann daher eine testamentarische Verfügung mit Erbeinsetzung, Vermächtnisanordnung oder sogar eine Testamentsvollstreckung ratsam sein. Bei der Erbeinsetzung sind Pflichtteilsansprüche gesetzlicher Erben zu bedenken, die zu einer finanziellen Zwangslage des eingesetzten Erben führen können. Als Vermächtnisanordnung dürfte in erster Linie an ein Wohnungsrechtsvermächtnis für Lebenspartner o. ä. zu denken sein. Eine Testamentsvollstreckung sichert den wirtschaftlichen Bestand von z. B. vermieteten Immobilien über den Tod hinaus.

2. Familienrechtliche Betrachtung

Für Ehegatten mit Kindern oder Kinderwunsch sollte ein gemeinschaftliches Testament als flankierende Maßnahme des Immobilienerwerbs zwingend sein. Fehlt dieses, tritt im Todesfall die gesetzliche Erbfolge ein. Der hälftige Miteigentumsanteil des verstorbenen Ehepartners geht auf die Erbengemeinschaft, bestehend aus dem anderen Ehepartner und den Kindern, über. Über das Grundstück insgesamt kann der hinterbliebene Ehepartner also nicht mehr alleine entscheiden.

Durch Ehevertrag können die Folgen einer Trennung und späteren Scheidung geregelt und so finanziell abgemildert werden. So ist daran zu denken, einem Ehepartner einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils zuzugestehen. Dieser Anspruch kann sogar durch eine Vormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Darüber hinaus kann der Wohnwert für den in der Immobilie nach der Trennung verbliebenen Ehepartner geregelt werden, um aufwändige Sachverständigenverfahren zu vermeiden. Hier lassen sich vernünftige Regelungen vorzeitig treffen, die später häufig aus emotionalen Gründen nicht mehr möglich sind.

3. Gesellschaftsrechtliche Betrachtung

Erwerben mehrere Personen, die nicht miteinander verheiratet sind, eine Immobilie, ist über eine gesellschaftsrechtliche Maßnahme, die den Erwerb und die zukünftige Bewirtschaftung der Immobilie absichert, nachzudenken. Absprachen zwischen den Käufern hierzu sind Regelungen, die in einem Gesellschaftsvertrag festgehalten werden sollten. Hier bieten sich zahlreiche detaillierte Regelungen an, die z. B. das Ausscheiden eines Gesellschafters regeln. Treffen die Beteiligten hier keine Regelung, wird die Gesellschaft bei Kündigung, Tod und Insolvenz aufgelöst. Die Immobilie muss veräußert werden.

4. Zusammenfassung

Die im Gesetz vorgesehenen Folgen, die ohne gesonderte Maßnahme hinsichtlich der erworbenen Immobilie eintreten, sind häufig vom Käufer nicht gewollt. Die deshalb erforderlichen flankierenden Maßnahmen bedürfen, da sie im Zusammenhang mit Verträgen über Grundstücke erfolgen, der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b BGB. Aber auch Eheverträge und erbrechtliche Verfügungen mit Bindungswirkung sind notariell zu beurkunden. Darüber hinaus sollte auch ein Steuerberater hinzugezogen werden, um Konsequenzen des rechtsgeschäftlichen Erwerbs in steuerlicher Hinsicht abzuklären.

Rechtstipp von Rechtsanwalt und Notar Philipp Küster

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Versicherungsrecht