Frag einen Immobilienrechtsprofi: "Was sollte ich beachten, wenn ich eine Immobilie kaufe, die vermietet ist?"

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Mietvertrag Mieterhöhung Mietpreisbremse

Eine häufige Frage, die Mandanten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stellen, lautet: „Ich interessiere mich für eine Eigentumswohnung, die aktuell vermietet ist. Was muss ich hierbei beachten?“ Der Kauf einer vermieteten Immobilie wirft einige wichtige rechtliche Fragen auf, die vor dem Abschluss des Kaufvertrages geklärt werden sollten.

Mietverhältnis bleibt bestehen

Der wohl wichtigste Punkt, den viele Käufer übersehen, ist, dass das bestehende Mietverhältnis nach dem Kauf nicht automatisch endet. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie tritt der neue Eigentümer gemäß § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein. Das bedeutet, dass der Käufer das Mietverhältnis unverändert übernehmen muss. Dies gilt sowohl für die Mietbedingungen als auch für alle weiteren vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vorbesitzer.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine häufige Frage in diesem Zusammenhang ist, ob der Käufer nach dem Erwerb der Immobilie dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Grundsätzlich ist dies möglich, aber es gibt strenge gesetzliche Vorschriften. Ein Käufer kann erst nach der im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfrist und unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen kündigen. Wichtig ist, dass der Eigenbedarf genau begründet wird, zum Beispiel wenn die Immobilie für den Käufer selbst oder für nahe Angehörige benötigt wird.

Zudem müssen in bestimmten Städten mit angespannter Wohnsituation Sperrfristen beachtet werden. In solchen Regionen, die in der Regel von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde definiert werden, kann es sein, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach einer mehrjährigen Sperrfrist möglich ist. Diese Fristen können zwischen drei und zehn Jahren liegen, je nach regionaler Regelung.

Mietverträge und Konditionen überprüfen

Vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie ist es essenziell, sich den bestehenden Mietvertrag genau anzusehen. Dabei sollte überprüft werden, ob alle Vereinbarungen den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Besonders wichtig sind hier Klauseln zur Mieterhöhung, zur Dauer des Mietverhältnisses und zur Betriebskostenabrechnung. Wenn der Mietvertrag Regelungen enthält, die den Mieter benachteiligen, könnten diese unwirksam sein, was zu unerwarteten rechtlichen Problemen führen kann.

Ein weiterer Punkt ist die Frage der Miete. Ist die Miete, die aktuell gezahlt wird, marktüblich? Falls die Miete weit unter dem üblichen Niveau liegt, kann der neue Eigentümer die Miete unter bestimmten Voraussetzungen anheben. Allerdings unterliegt auch dies gesetzlichen Beschränkungen, wie zum Beispiel der Mietpreisbremse in bestimmten Regionen.

Betriebskostenabrechnungen und Rückstände

Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie sollten Käufer auch die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre prüfen. So können sie sicherstellen, dass der Mieter nicht zu hohe oder zu niedrige Vorauszahlungen leistet. Rückstände bei den Nebenkosten oder sogar Mietrückstände sollten unbedingt thematisiert werden. In der Regel übernimmt der neue Eigentümer nämlich nicht nur die laufenden Zahlungen, sondern auch eventuell bestehende Forderungen aus der Vergangenheit.

Mietkaution

Auch die Frage der Mietkaution ist von Bedeutung. Der bisherige Eigentümer hat in der Regel eine Kaution vom Mieter erhalten. Beim Kauf der Immobilie muss diese an den neuen Eigentümer übergeben werden. Dies sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Verhältnis zum Mieter

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist das Verhältnis zum Mieter. Oftmals ist es sinnvoll, frühzeitig das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, um Missverständnisse und Unklarheiten zu vermeiden. Ein gutes Verhältnis zum Mieter kann späteren Konflikten vorbeugen und hilft beiden Parteien, sich auf die neue Situation einzustellen.

Besondere Rechte des Mieters bei Umwandlung in Eigentum

Falls eine vermietete Immobilie in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, hat der Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu kaufen, die im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbart wurden. Käufer sollten sich daher vor dem Erwerb einer solchen Immobilie darüber informieren, ob das Vorkaufsrecht besteht und ob der Mieter daran interessiert ist, dieses auszuüben.

Fazit

Der Kauf einer vermieteten Immobilie bietet auf den ersten Blick einige Vorteile, insbesondere wenn der Käufer nicht plant, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die laufenden Mieteinnahmen können eine attraktive Einnahmequelle sein. Doch gerade weil der Käufer in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, sollte er sich im Vorfeld umfassend rechtlich beraten lassen. Nur so können unerwartete Probleme vermieden und der Kauf der Immobilie erfolgreich gestaltet werden.

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Foto(s): Titelbild von Thorsten Frenzel auf Pixabay


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