Fristlose Kündigung bei Untervermietung nicht ohne Weiteres - OLG Dresden

Das OLG Dresden (Beschluss vom 30.06.2015 - 5 U 375/15) hatte sich mit einem Fall der unerlaubten Untervermietung zu befassen.

Eine Mieterin betrieb ihre Werbeagentur bzw. gewerbliche Tätigkeit in angemieteten Räumen. Diese Räume (Mietsache) stellte sie einer anderen Firma im Rahmen einer Untervermietung zur Verfügung. Der Vermieter wurde hierzu nicht befragt bzw. keine Genehmigung eingeholt.

Der Vermieter bekam dies mit und kündigte daraufhin fristlos.

Darf er das?

Das OLG Dresden entschied u.a.:

1. In der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters liegt grundsätzlich auch dann eine Pflichtverletzung, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist aber regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses.

2. In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht kommt.

Unstrittig bedurfte die Untervermietung einer Genehmigung. Vermutlich war dies auch in dem Gewerbemietvertrag ausdrücklich geregelt. Insofern stellt die fehlende Genehmigung bzw. unterlassene Anfrage beim Vermieter eine Pflichtverletzung des Mieters dar. Pflichtverletzungen können den anderen Vertragsteil dazu berechtigen, den Mietvertrag (fristgemäß oder fristlos) zu kündigen. Die Frage war, ob dies auch hier möglich war.

Das Gericht verneinte dies im konkreten Fall und argumentierte u.a. damit dass hier wohl ein Anspruch auf Genehmigung durch den Vermieter bestanden hätte. Daher sah es keinen wichtigen Grund für den Vermieter, der für eine fristlose Kündigung grundsätzlich notwendig ist.

Der Mieter hat Glück gehabt.

Fazit:

Lassen Sie als Mieter sich vorab beraten und riskieren Sie keine Kündigung durch Ihren Vermieter. Unabhängig davon, ob die fristlose Kündigung des Vermieters durchgeht oder nicht, dürfte das beiderseitige Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter belastet sein. Dies kann sich bei den späteren Vertragsverhandlungen bei einer Verlängerung oder Änderung des Gewerbemietvertrages auswirken. Aber auch im Wohnraummietvertrag sollte man sich vorab erkundigen, was der Vermieter dulden muss.

Aus Vermietersicht stellt sich dagegen die Frage, welche Möglichkeiten es gibt, unliebsame Untervermietungen zu vermeiden, ggf. aus anderen Gründen wirksam zu kündigen oder z. B. eine Anpassung der Miete (Mietzinses) zu erreichen.

Rechtsanwältin Krönert

Bandmann & Krönert Partnerschaft

Frau Rechtsanwältin Krönert bearbeitet vertieft das Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Dt. Anwaltsverein. Den theoretischen Kurs für den Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht hat sie erfolgreich abgeschlossen.

Die Kanzlei ist neben den Büros in Cottbus und Hoyerswerda bequem über das Internet erreichbar. Weitere Rechtsgebiete werden ebenfalls bearbeitet.