Gewerbemietrecht: Notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung - ein scharfes Schwert für Vermieter

Die Bearbeitung von Räumungssachen im Bereich der gewerblichen Raummiete kann schon in der ersten gerichtlichen Instanz zwischen einem und zwei Jahren in Anspruch nehmen. Insbesondere wenn Mieter Einwände aufgrund von Mängeln vorbringen, die angeblich eine Mietminderung rechtfertigen, fällt es den Richtern oft schwer, zügig Urteile zu fällen. Dies betrifft sowohl die Höhe der Mietzahlungen als auch den Räumungsprozess selbst.

Um sich als Vermieter besser abzusichern – vor allem im Kontext einer Zwangsversteigerung oder eines Insolvenzverfahrens – gibt es im Gewerbemietrecht mehrere Möglichkeiten, die wir Ihnen im Folgenden erläutern:

• Notarielle Erklärung zur Unterwerfung unter die Räumung
• Notarielle Erklärung zur Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Miete
• Absicherung der Nutzungsrechte im Grundbuch
• Notarielle Zustimmung zur Räumungsunterwerfung

In sonstigen Fällen hat der Mieter die Option, eventuell sogar bei ausbleibenden Mietzahlungen das Mietobjekt weiter zu nutzen. Besonders wenn man einen Mietvertrag mit einer GmbH eingeht, sind die Ausfallrisiken hier nicht unerheblich.

Es ist ratsam, eine notarielle Unterwerfungserklärung zur Zwangsvollstreckung in Bezug auf eine zukünftige Räumung nach der Kündigung vorzusehen. Je nach Vertragsgestaltung können zusätzliche Schutzmechanismen integriert werden.

Wenn die entsprechenden Bedingungen erfüllt sind, ist der Vermieter berechtigt, eine vollstreckbare Fassung dieser Erklärung vom Notar ausstellen zu lassen. Die Durchsetzung aus diesem notariellen Titel kann dann ohne gerichtliches Verfahren erfolgen.

Möchte der Mieter Widerstand leisten, kann er eine Vollstreckungsgegenklage einreichen und seine Einwände darlegen. Erachtet das Gericht diese als stichhaltig, wird es in der Regel nur gegen Hinterlegung einer angemessenen Sicherheitsleistung die Vollstreckung aussetzen.

So ist die Position des Vermieters gesichert. Zwar sind Mieter meist nicht gewillt, solche Erklärungen abzugeben; dennoch kann ihnen entgegengehalten werden, dass bei vertragsgemäßem Verhalten keine Bedenken bestehen müssen. Zudem ist in der Regel keine hohe Sicherheitsleistung erforderlich, was dem Mieter entgegenkommt, da Mietkautionen oft als "totes Kapital" angesehen werden.

Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie bei den verschiedenen Optionen der Vertragsgestaltung zu beraten. Insbesondere bei langfristigen Mietverpflichtungen im Gewerbemietrecht sollten Sie sich ausführlich über mögliche Konsequenzen informieren. Einige Vertragsklauseln können wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen, die auf den ersten Blick im Vertragstext nicht offensichtlich sind.

Haben Sie Fragen zum Gewerbemietrecht? Rufen Sie uns gerne in einer unserer Kanzleien an.