Gewerberaummiete in Zeiten von Corona

Gewerberaummiete in Zeiten von Corona

Die Coronalage wirkt zumeist negativ in bestehende Mietverhältnisse hinein. Im Einzelnen lassen sich verschiedene Fragen stellen, deren Beantwortung zwar am Einzelfall hängt, wir aber zumindest kategorisch ein wenig pauschalieren und klarstellen möchten.

1.) Ist die Corona-Pandemie als Mangel der Mietsache zu klassifizieren?

Nur wenn ein Mangel vorliegt, können Mieter gewisse Ansprüche aus dem Gesetz gegenüber dem Vermieter herleiten, von der Minderung bis hin zur außerordentlichen Kündigung.

Das Virus haftet der Mietsache grds. nicht an. Damit die Pandemie also einen Mangel darstellen kann, müsste der Vermieter den geschuldeten Umfang der Nutzung generell gewährleisten. Meist schuldet der Vermieter aber nur die Vermietung der – blanken - Mietflächen. Dies gilt insbesondere für das Wohnraummietrecht, meist aber auch im Gewerbemietrecht.

Wird aber im Gewerbemietvertrag (hier durchaus üblicher) ein konkreter Miet- und Nutzungszweck vereinbart und ist klar erkennbar, dass der Vermieter darüber hinaus auch die Nutzung für einen bestimmten vereinbarten Mietzweck zu gewährleisten bereit ist, dann (und nur dann) dürfte ein Mangel der Mietsache vorliegen. Dem Vermieter muss es also gerade ersichtlich darum gegangen sein, dem Mieter zusätzlich die Gewähr und damit das Risiko für die vertragliche geschuldete Verwendung des Mietobjekts „abnehmen“ zu wollen und den Mieter damit sozusagen über das übliche Maß hinaus zu übervorteilen und schützen.

2.) Mietzahlungspflicht trotz behördlicher Beschränkungen?

Grundsätzlich

Das Mietrecht sieht die Möglichkeit vor, im Falle eines Mangels der Mietsache, die Miete zu mindern oder vollständig auszusetzen, sofern ein Mangel vorliegt. Zu unterscheiden ist allerdings zwischen Sach- und Rechtsmangel.

Sachmangel

Dieser ist gegeben, wenn eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand besteht.

Wie unter Ziffer 1) beschrieben, müsste der Vermieter also die Gewähr für den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck übernommen haben, sonst liegt kein Mangel vor mit der Folge, dass die Miete „normal“ und vollständig weiterzuzahlen ist.

Rechtsmangel

Der Staat setzt die Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung durch betriebs- bzw. branchenbezogene Allgemeinverfügungen und Verordnungen um. Deshalb sind regelmäßig weder das vermietete Gebäude, noch der Eigentümer als Vermieter, sondern der Mieter als Nutzer, Adressat der Ordnungsverfügungen und/oder Verordnungen.

Es ist aber anerkannt, dass auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Rechtsmangel zur Minderung führen können. Voraussetzung ist jedoch, „dass die Beschränkungen in der konkreten vermieteten Sache, ihre Ursache also gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters zu finden sind“.

Standardisierte Gewerbemietverträge sehen allerdings so aus, dass die betriebsbezogenen Risiken und Einschränkungen dem Mieter zuzurechnen sind, denn der Verwendungszweck ist grundsätzlich Unternehmerrisiko. Eine behördlich angeordnete Einschränkung des Betriebs wird daher regelmäßig keinen zur Mietminderung berechtigenden (Rechts-)Mangel der Mietsache darstellen, es sei denn, der Verwendungszweck wurde mietvertraglich der Risikosphäre des Vermieters zugerechnet, indem der Vermieter bspw. garantiert, dass eine bestimmte Betriebsart (bspw. „Altenheim“) zugesichert, unterhalten und näher bestimmt wird.

 Ausnahme

Nachdem zunächst mehrere erstinstanzliche Gericht Mietminderungen für Gewerbemieter, insb. Einzelhandel ablehnten, vertritt nun München eine andere Auffassung. Hiernach dürfen öffentlich-rechtliche Maßnahmen nicht einseitig der Risikosphäre des Mieters zugerechnet werden, sodass eine Mietminderung möglich sei; sofern nur abgrenzbare Teilflächen betroffen sind, ebenso quotal. Es bleibt abzuwarten, wie die Berufungsinstanzen dies sehen. Die Sichtweise der Münchener Gerichte macht allerdings Hoffnung für Gewerbemieter doch noch – zumindest – zeitweise Miete „sparen“ zu können.

 3.) Kündigung des Gewerbemietvertrages wegen Zahlungsrückständen

Es gelten zwar die gesetzlichen Kündigungsregelungen fort. Allerdings werden diese überlagert und somit auch teils beschnitten durch das Gesetz zur Abmilderung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie.

Mieter, die aufgrund (es ist glaubhaft zu machen, dass Corona die Ursache der Zahlungsprobleme ist und nicht etwa ein schlechtes Geschäftsmodel) der COVID-19-Pandemie im Zeitraum von April bis Juni 2020 ihre Miete nicht oder nicht vollständig zahlen konnten, im Zeitraum ab April 2020 bis Ende Juni 2022 wegen Zahlungsverzugs nicht gekündigt werden können. Dies gilt auch im Gewerbemietrecht.

Die Glaubhaftmachung wird dem Mieter nicht gelingen, wenn er sich bereits vorher für einen relevanten Zeitraum in Zahlungsverzug befand. Das bedeutet auch, dass die Zahlungspflicht bestehen bleibt und ab dem 01.07.2020 das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzug wieder auflebt. Der Anspruch des Vermieters auf Verzugszinsen bleibt ohnehin bestehen.

Derzeit gibt es allerdings Stimmen in der Politik auch dieses sog. Moratorium wieder aufleben zu lassen und zu verlängern, sodass Mieter auch an dieser Stelle hoffen dürfen und Vermieter auf der anderen Seite sozusagen schnell sein müssen, sofern eine Kündigung des Mieters notwendig bzw. beabsichtigt ist.

Für Fragen und Hilfestellungen rund um das Thema Mietrecht, insb. das gewerbliche Mietrecht, stehen wir Ihnen bundesweit zur Verfügung.