Haftung u. Schadensersatz beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Schadensersatz für den Immobilienkäufer.

Ist der Haftungsausschluss beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wirksam ? 

Kann der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie trotz eines Haftungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag dennoch für Mängel der Immobilie haften? Diese Frage hatte Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 9. Februar 2018 V ZR 274/16 zu entscheiden.  

I. Sachverhalt 

Wegen Feuchtigkeitsschäden am Haus forderte der Käufer vom Verkäufer, trotz wirksam vereinbartem Haftungsausschluss des Verkäufers im Notarvertrag, Schadensersatz in Höhe von insgesamt € 79.673,27.

Gekauft wurde eine Grundstücks mit einem ca. 300 Jahre alten Bauernhof und Anbauten aus den 1940er und 1960er Jahren. Der notarielle Kaufvertrag, der im Jahr 2012 abgeschlossen wurde, enthielt hierzu einen ausdrücklichen Haftungsausschluss.

Beim Umbau der Immobilie stellte der Käufer Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in den Wänden fest. Schuld war eine  fehlende oder unzureichende Horizontalsperre. 

Die Horizontalsperre, auch Horizontalabdichtung genannt, verhindert, dass aufsteigendes Wasser bzw. Feuchtigkeit sich in Wänden und Mauerwerk des Gebäudes festsetzt. Sie ist eine der wichtigsten Abdichtungen am Haus. In der Regel besteht diese Sperre aus Bitumenbahnen, allerdings wurden früher auch andere bzw. keine Materialien verwendet, um Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk fernzuhalten.  

II. Landgericht  und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab 

Das Landgericht und danach das Oberlandesgericht  wiesen die Klage des Käufers ab und argumentierten, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden am Haus keinen Sachmangel darstellen, da ältere Gebäude häufig keine wirksamen Horizontalsperren aufweisen.  

Bei dieser Sachlage und den Kosten weiter zu prozessieren, war nicht nur mutig sondern wurde auch belohnt.

III. Was sagt der Bundesgerichtshof (BGH) als letzte Instanz?  

Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichtes (OLG) zugunsten des Klägers auf und verwiesen den Fall zur erneuten Verhandlung an einen anderen Senat des OLG zurück.  

Der BGH stellte zunächst  klar, dass der Verkäufer einer Sache einen wirksamen Haftungsausschlusses vereinbaren kann.  Wenn jedoch bei einer gebrauchten Immobilie eine vereinbarte Beschaffenheit nicht erfüllt ist oder der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat, gilt dieser Haftungsausschluss nicht.  

Ob das so ist, muss allerdings der Käufer beweisen.

Hier hat nun aber der Bundesgerichtshof folgenden Leitsätze aufgestellt.

1. Bei offensichtlichen Mängel ist der Verkäufer nur  eingeschränkt verpflichtet, den Käufer auf etwaige Mängel hinzuweisen.

Der Verkäufer muss den Käufer darüber nicht aufklären, wenn der Käufer diese Mängel bei angemessener Sorgfalt  selbst hätte bemerken können.  

Wird anschließend ein Haftungsausschluss zwischen den Parteien vereinbart, kann der Käufer die Mängel nicht mehr im Rahmen des Schadensersatzes gegenüber dem Verkäufer geltend machen - der Haftungsausschluss wäre somit wirksam vereinbart. 

2. Aufklärungspflicht des Verkäufers hinsichtlich versteckten Mängeln 

Schwieriger ist es jedoch, Mängel zu erkennen, bei denen während einer Besichtigung zwar Hinweise sichtbar sind, die jedoch keine eindeutigen Rückschlüsse auf Art und Ausmaß des Mangels zulassen. 

In solchen Fällen ist der Verkäufer verpflichtet, gemäß seinem Wissen über den Mangel aufzuklären. (vgl.hierzu auch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16. März 2012 - V ZR 18/11).  Unterlässt er  die Aufklärung, könnte der Käufer einwenden, er sei  arglistig getäuscht worden und damit trotz wirksamen Haftungsausschlusses seine Gewährleistungsrechte geltend machen.

3. Weiterhin führte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. Februar 2018 (Aktenzeichen V ZR 274/16) aus, auch wenn ein sogenannter Sachmangel nicht festzustellen ist, käme eine Haftung aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) in Betracht. Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen ebenso einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln

IV. Fazit 

Der Fall zeigt, dass ein notariell vereinbarter Haftungsausschluss nicht automatisch bedeutet, dass der Verkäufer von jeglicher Haftung für Mängel befreit ist. Es kommt auf die Umstände des Falles an, insbesondere ob der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat , eine vereinbarte Beschaffenheit nicht erfüllt wurde oder der Verkäufer bewusst falsche Angaben zum Zustand der Immobilie gemacht hat.  

Zudem verdeutlicht der Fall, dass es für den Verkäufer eine eingeschränkte Offenbarungspflicht für offensichtlich erkennbare Mängel gibt. Bei Mängeln, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht des Verkäufers. Der Käufer sollte solche Mängel bei angemessener Sorgfalt selbst bemerken können.  

Wenn jedoch Hinweise auf versteckte Mängel erkennbar sind, hat der Verkäufer eine Aufklärungspflicht. Versäumt er diese, könnte eine arglistige Täuschung geltend gemacht werden, was zur Anfechtung des Haftungsausschlusses und zur Geltendmachung von Gewährleistungsrechten führen kann. 

Grundsätzlich ist es natürlich sinnvoll, wenn Sie sich bei Verträgen, die mit sehr viel Geld und auch gewissen Risiken verbunden sind, sich vorher von einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens beraten lassen, der in immobilienrechtlichen Fragen zu Hause ist. Sollte "das Kind in den Brunnen gefallen" sein, ist es umso mehr angezeigt einen fachkundigen Juristen mit der Prüfung des Vertrages und den Möglichkeiten Schadensersatz zu verlangen, zu beauftragen.