Handwerker kommt dauerhaft nicht in die Wohnung: keine Mietminderung!

Ein Wohnraumvermieter spricht den Mietern im Dezember 2015 wegen Zahlungsverzuges seit März 2014 die Kündigung aus wichtigem Grund aus. Die Mieter lassen sich verklagen. Im Prozess werden sechs weitere außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses ausgesprochen. 

Die Mieter berufen sich darauf, zu einer Duldung der vermieterseits angebotenen Mangelbeseitigung nicht verpflichtet zu sein, da die Mängelbeseitigung „Beweissachverhalte vernichte“ und auf eine „Beweisvereitelung“ hinaus liefe im Hinblick auf die Zahlungsprozesse.

Der in letzter Instanz befasste BGH kommt zu dem Ergebnis, das Mietverhältnis der Parteien sei durch eine der zahlreich ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges wirksam beendet worden. Demnach hätten sich die Mieter im Zahlungsverzug mit einem Betrag befunden, der 2 Monatsmieten überstiegen habe. 

Ein Leistungsverweigerungsrecht der Mieter wegen der Mängel gem. § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ändere daran nichts. Ein solches Gegenrecht sei spätestens mit der nachhaltigen Verweigerung der Mieter, die Mangelbeseitigung zu ermöglichen, entfallen. Damit seien die gesamten von den Mietern einbehaltenen Beträge – selbst wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte – sofort zur Zahlung fällig geworden (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14). 

Zur Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit führten, in welchem die von ihnen im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren.

Angesichts dieser Entscheidung sei Wohnraummietern empfohlen, auf keinen Fall unter Berufung auf eine drohende Beweisvereitelung dauerhaft die vom Vermieter geplante Mängelbeseitigung zu verhindern. 

Der bessere Weg ist die zügige Beweissicherung. In Betracht kommen ein Privatgutachten sowie Fotos und Zeugenaussagen. Selbst die Aussagen der vom Vermieter eingesetzten Handwerker sind als Beweismittel tauglich und nicht von vorneherein als potenziell vermieterfreundlich außer Betracht zu lassen.

(BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18)