Homeoffice oder gewerblichen Nutzung der Wohnung: Kündigung durch den Vermieter möglich?

Nicht selten kommt es vor, dass die eigene Mietwohnung für berufliche oder gewerbliche Zwecke genutzt wird. Bevor eine derartige Nutzung erfolgt, sollte der Mieter zumindest darüber nachdenken, ob die konkret ausgeübte Tätigkeit mietrechtlich erlaubt ist.

So kommt es nicht selten vor, dass in der Mietwohnung eine Praxis, ein Gewerbe/GmbH oder auch nur ein Homeofficeplatz eingerichtet wird. Bereits die Gewerbeanmeldung unter der Wohnungsanschrift kann zu mietrechtlichen Problemen führen. Man geht hier meistens von kostentechnischen, steuerlichen oder praktischen Vorteilen aus, lässt hier jedoch meist die mietrechtlichen Problempunkte - wie der nachfolgende Beitrag zeigt - außen vor.

1. Homeoffice in der Mietswohnung – in der Regel unproblematisch -

Schließt der Mieter mit dem Vermieter einen Mietvertrag über Wohnräume gem. §§ 535, 549 BGB ist die Vermietung auf den Nutzungszweck „Wohnen“ beschränkt. Das Gesetz definiert jedoch nicht was unter „Wohnen“ zu verstehen ist. Es muss somit im Einzelfall geprüft werden, ob die ausgeübte Tätigkeit unter den vertraglichen Nutzungszweck „Wohnen“ fällt.

So hat der BGH bspw. mit Urteil vom 10.04.2013, Az.: VIII ZR 213/12 den Wohnungsbegriff näher definiert:

„Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden.“

Entscheidend für den BGH ist daher, ob die berufliche Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt.

Unter den Begriff des Wohnens fallen folgende Tätigkeiten (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 14):

• Computerarbeit/Telefonarbeit eines Angestellten
• Arbeitszimmer des Lehrers (Unterrichtsvorbereitung)
• Schriftstellerische Tätigkeit eines Autors
• Empfang oder Bewirtung von Geschäftsfreunden

Solche Tätigkeiten sind unproblematisch und bedürfen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.

2. Gewerbliche/freiberufliche Tätigkeiten in der Mietwohnung – in der Regel problematisch -

Nicht unter den Begriff des „Wohnens“ fallen hingegen sämtlichen gewerbliche Tätigkeiten, die nach außen in Erscheinung treten. Die Rechtsprechung legt diesen Begriff sehr weit aus, sodass in der Praxis fast jede gewerbliche Tätigkeit einer Erlaubnis durch den Vermieter benötigt.

So hat der BGH mit Urteil v. 31.07.2013 (Az.: VIII ZR 149/13) bereits die Anmeldung eines Gewerbebetriebes unter der Wohnadresse als ausreichend angesehen, um die Nutzung der Mietsräume für gewerbliche Zwecke zu qualifizieren.

Problematisch sind Tätigkeiten, die nach außen in Erscheinung treten:

• Kundenverkehr in der Mietwohnung
• Arbeiten von Angestellten in der Mietwohnung
• Erhebliche Anlieferung von Waren
• Aushängen von Firmenschildern
• Marketing/Werbung mit Anschrift der Mietwohnung
• Erhöhter Lärm durch Ausübung der gewerblichen/beruflichen Tätigkeit

3. Folgen einer gewerblichen Nutzung der Mietwohnung

Der Vermieter muss eine Nutzung, die über das bloße „Wohnen“ hinausgeht ohne vorherige Vereinbarung mit dem Mieter nicht dulden (BGH, Beschluss vom 31.07.2013, Az.: VII ZR 149/13; Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08).

Ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung für gewerbliche Zwecke kann zu einem (außerordentlichen fristlosen) Kündigungsgrund i. S. d. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2, 3 BGB oder einer Unterlassungsklage gem. § 541 BGB führen.

Hier ist der Vermieter vor Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen (hilfsweise ordentlichen Kündigung) gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB verpflichtet eine Abmahnung sowie eine angemessene Frist zur Abhilfe auszusprechen.

Herr Felix Kushnir ist Rechtsanwalt in München und bundesweit im Bereich allgemeines Zivilrecht, Miet- und WEG-Recht sowie Wirtschaftsrecht tätig. 

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