Immobilienkauf Spanien von Banken

Immobilienkauf in Spanien von Banken

Der Immobilienkauf in Spanien ist zur Zeit wirtschaftlich nicht mehr interessant, da die Immobilienpreise sehr hoch sind. Doch es gibt noch die Moeglichkeit bei Versteigerungen guenstig zu erwerben, oder direkt bei Banken.

Bei Banken ist eine umfassende rechtliche Begleitung waehrend des gesamten Kaufprozesses notwendig, da die Banken stets versuchen, jede moegliche Last auf den Käufer abzuwaelzen. Deshalb ist zumindest eine gruendliche Lastenrecherche notwendig.

Normalerweise beginnt der Kauf einer Immobilie ueber eine Bank mit der Erlangung der NIE Nummer und der Eroeffnung eines Bankkontos in Spanien. Beide Aspekte sind in unserem Immobilienkauf Servicepaket enthalten, so dass Sie sorglos die Immobilie mit unserer Kanzlei, spezialisiert auf den deutsch spanischen Rechtsverkehr, und Immobilienrecht, Erb- und Steuerrecht, erwerben.
 
 Wenn die NIE und Bankkonto vorhanden sind, ist eine rechtliche Vorkontrolle zu starten, und auch das Angebot gegenueber der Bank abzugeben.

Das Angebot der Bank hat in der Regel juristisch folgenden Inhalt:
 Angebotsabgabe (Bieter): Daten von Ihnen
 Beschreibung der Immobilie – Hier Finca Nummer
 Relevante Bedingungen:
 Angebotspreis: ..Euro
 Im Falle der Angebotsannahme muss der Bieter beim Notartermin ..... Euro Kaufpreis bezahlen, wobei Reservierung und  Anzahlung von 10% im sogenanten Vorkaufvertrag (arras) angerechnet werden: Die Bank kann auch statt des weiteren Vorvertrages direkt zum Notartermin innerhalb von 20 Tagen nach Angebotsannahme laden. Folglich muessten Sie das Geld bereit halten.

Der Vorvertrag kommt nur zur Anwendung, wenn die Immobilie aus rechtlichen Gruenden nicht veräussert werden kann. Dann soll der Vorkaufvertrag innerhalb von 45 Tagen fuer 90 Tage verlaengerbar abgeschlossen werden, wobei Sie nach 90 Tagen einseitig zuruecktreten koennen und Ihre Gelder zurueckerhalten.
 
 Wichtig ist; dass der Bieter seine Anzahlung verliert, wenn er den Vorkaufvertrag nicht unterschreibt, bzw nicht fristgemaess beim Notar die Kaufurkunde unterschreibt und die Vollzahlung leistet.
 Wogegen die Verkäufer Bank jederzeit den Vertrag einseitig aufloesen kann, unter Rueckzahlung der geleisteten Zahlungen des Bieters.

 Kostenregelung: Alle Kosten aus dem Kauf muss der Bieter und Käufer zahlen. Dies sind
 Anwaltskosten Legalium – RA D.Luickhardt
 Notarkosten, Grundbuch ca 1200 Euro

Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura): 6.5% Grunderwerbssteuer auf den Referenzwert, wenn dieser hoeher ist, als das Angebot, ansonsten der Angebotspreis.
 Mallorca: 8-13% Grunderwerbssteuer
 Katalonien (Barcelona, Figueres, Girona): 10-11% Grunderwerbssteuer
 Andalusien(Almeria, Granada, Motril, Malaga, Marbella, Sevilla, Cadiz) 7%
 Valencia (Denia, Alicante) 10%

Besonderheit: Die Banken verkaufen Immobilien, die mit Hypotheken belastet waren, und diese nicht beglichen wurden. Genauso ist es ueblich in solchen Faellen, dass auch andere Schulden bestehen, wie Strom, Wasser, Abfall, Grundsteuer und Eigentuemergemeinschaft. Hierfuer haftet die Verkäuferbank nur fuer die Grundsteuer und Eigentuemergemeinschaftsschulden.
 
 Problemfelder:

Bei der Stromanmeldung/Wasseranmeldung kann es gelegentlich zu Problemen kommen, da die  Versorger sich weigern, den Stromanschluss umzumelden, wenn Schulden bestehen. Die Bank zahlt diese Schulden nicht, so vertraglich fixiert. Hier ist genauere Auskunft zu verlangen.
 
 Genauso kann die Gemeinde rueckstaendige Grundsteuer verlangen, aber hier ist der Verkäufer in der Pflicht.

Die laufende Grundsteuerzahllast im Erwerbsjahr wird aufgeteilt, bis zum Kauf, zahlt die Bank und dann der Käufer.

Bei Eigentuemergemeinschaften koennen ebenso Schulden bestehen, fuer die die Verkäuferbank haftet, selbst wenn der Käufer auf die Schuldenbescheinigung zum Verzicht auf die Schuldenbescheinigung vertraglich verpflichtet wird.