Kann ich bestraft werden, wenn ich keine Bewohnbarkeitsbescheinigung habe?

Unter den häufig gestellten Fragen in unserer Kanzlei ist diejenige, die bei unseren Kunden am meisten Verwirrung und Bedenken hervorruft, diejenige, die sich damit befasst, welche Probleme der Kauf einer Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung verursachen kann. Um diese wichtige Frage zu beantworten, werden wir die einschlägige Gesetzgebung analysieren.

Auf den Balearischen Inseln haben wir die Verordnung 145/1997 vom 21. November, die das Instrument darstellt, um die Bedingungen für Mindestmaße, Hygiene und Einrichtungen für die Gestaltung und Bewohnbarkeit von Vermögen zu regulieren. Ebenso regelt diese Verordnung die Erlangung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen für Wohnungen, Geschäftsräume und jegliche andere Bauten, die dazu bestimmt sind, Personen aufzunehmen.

Neben den Bestimmungen des Dekrets 145/1977 müssen auch die Vorschriften der Technischen Bauordnung („Código Técnico de la Edificación„) sowie die Rechtlinie des Bebauungsplans oder der städtischen Verordnungen beachtet werden.

Es ist auch wichtig, das Gesetz 5/2018 vom 19. Juni über Wohnungen auf den Balearischen Inseln, das Gesetz 12/2017 vom 29. Dezember über Stadtplanung auf den Balearischen Inseln (LUIB) und die dazu gehörige Verordnung zu berücksichtigen.

_{Was ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad“)?}

Die cédula de habitabilidad oder Bewohnbarkeitsbescheinigung ist die vom Inselrat ausgestellte Bescheinigung, mit der anerkannt wird, dass die Anforderungen an eine Wohnung, ein Lokal oder ein Nichtwohngebäude (Touristisches Gebäude) für die Unterbringung von Personen erfüllt sind.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist für die Nutzung des Gebäudes obligatorisch. Darüber hinaus schreibt Artikel 16 des Gesetzes 5/2018 vom 19. Juni über das Wohnungswesen auf den Balearen diese Verpflichtung auch für den Fall vor, dass die Immobilie vermietet wird.

Artikel 16.4 des Gesetzes 5/2018 legt fest, dass vor jeder Übertragung der Immobilie zum Zwecke des Verkaufs, der Vermietung oder der Nutzungsüberlassung eine Kopie des aktuellen Bewohnbarkeitszertifikats oder gegebenenfalls der endgültigen Qualifizierung beigefügt werden muss. Liegt das Bewohnbarkeitbescheinigung nicht vor, muss dies ausdrücklich im Vertrag oder in der Notarielurkunde vermerkt werden.

Darüber hinaus ist der Wohnberechtigungsschein das notwendige Dokument, um einen Vertrag über die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas oder jeder anderen Art von Energie oder Telekommunikation abschließen zu können. Mit anderen Worten, wenn die Wohnung, das Lokal oder andere Wohngebäude, nicht über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder ein gleichwertiges Dokument verfügt, ist es nicht möglich, einen Vertrag mit einem Versorgungs-, Marketing- oder Vertriebsunternehmen abzuschließen. Vorläufige Verträge können jedoch mit der Akkreditierung der Baugenehmigung und für den darin festgelegten Zeitraum für die Fertigstellung der Bauarbeiten geschlossen werden.

Selbst das Gesetz 12/2017 legt im Artikel 166 fest, dass für Immobilien, die sich in der Situation der Nichtkonformität gemäß Artikel 129.2.b) befinden (ausgeführt ohne Baugenehmigung oder mit annullierter Genehmigung, auch wenn die Annahme von Wiederherstellungsmaßnahmen nicht mehr erforderlich sind) und die nach dem 1. März 1987 entstanden sind, von den Unternehmen, die Energie, Gas, Wasser, Abwasser, Telefon, Telekommunikation oder ähnliche Dienstleistungen erbringen, verlangt werden kann, die Bereitstellung ihrer Dienstleistungen einzustellen, nachdem festgestellt wurde, dass die Immobilie nicht über die erforderliche gültige Wohnberechtigungsbescheinigung verfügt. Wenn die Stadtverwaltung in dieser Hinsicht nicht handelt, kann der entsprechende Inselrat die Zuständigkeit übernehmen, dies wirksam umzusetzen. Für Gebäude vor dem 1. März 1987 müssen die Versorgungsunternehmen die Bescheinigung über den Mangel oder ein gleichwertiges Dokument verlangen (Artikel 262 der Allgemeinen Verordnung der LUIB für die Insel Mallorca).

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Alejandra Puigserver Aldeguer
_{Abogada (spanisches Rechtsanwältin) Nummer 6678 Balearischen Anwaltskammer} 

_{Wirtschaftswissenschaftlerin}