Kappungsgrenze bei Mieterhöhung - Aktuelle Rechtsprechung des BGH auch für Niedersachsen relevant?

Eine jede Mieterhöhung stellt eine Vertragsänderung dar. Da einseitige Vertragsänderungen nicht zulässig sind, kann der Vermieter die erhöhte Miete erst dann von dem Mieter fordern, wenn der Mieter der Erhöhung vollständig zugestimmt hat, § 558 b Abs. 1 BGB.

Gem. § 588 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn mindestens ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung vergangen ist (Sperrfrist).

Die Mieterhöhung wird nach einer vom Mieter ausgesprochenen Zustimmung zum Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig, § 558 b Abs. 1 BGB.

Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen diese auch gerichtlich einklagen, § 588 b Abs. 2 BGB. Für die Klage auf Zustimmung gilt eine knappe Frist von 3 Monaten aber Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens.

Gem. § 558 Abs. 3 S. 1 BGB darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahres nicht um mehr als 20 % erhöht werden (Kappungsgrenze). Dies entspricht der gängigen Obergrenze für Mieterhöhungen.

Seit dem 01.05.2013 hat der Gesetzgeber eine weitere Regelung zur Mieterhöhung eingeführt.

Nach § 558 Abs. 3 S. 2 BGB kann die Kappungsgrenze auf 15 % für Gemeinden herabgesetzt werden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. Auf welche Gemeinden dies zutrifft, bestimmt der Landesgesetzgeber durch entsprechende Rechtsverordnung.

Viele Bundesländer haben von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Dazu zählt auch Berlin, die gleich im Jahr 2013 ihre Verordnungsermächtigung umgesetzt haben.

Diese Verordnung sieht vor, dass im gesamten Stadtgebiet Berlin die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt ist.

Dagegen klagte ein Berliner Wohnungsbesitzer aus Wedding.

Dieser ging gegen die Verordnung über die Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 % vor, da er eine Zustimmung zur Mieterhöhung von 20 % durchsetzen wollte.

Mit Schreiben vom 01.09.2013 verlangte der Kläger Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20 % gegenüber dem beklagten Mieter. Er war der Ansicht, dass eine Ausweitung der herabgesetzten Kappungsgrenze auf das gesamte Stadtgebiet unwirksam sei.

Der Beklagte stimmte nur einer Erhöhung von 15 % zu und berief sich auf die Kappungsgrenzen- Verordnung der Stadt Berlin vom 07.07.2013.

Am 04.11.2015 entschied der für Mietrechtsangelegenheiten zuständige 8. Senat des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 217/14), dass es nicht zu beanstanden sei, dass der Berliner Senat das gesamte Stadtgebiet in Berlin als ein solches ausgewiesen habe, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15 % begrenzt ist.

Ob und in welchem Umfang der Landesgesetzgeber von seiner Verordnungsermächtigung Gebrauch mache, stehe in einem weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Ermessenspielraum. Dies gelte für die Auswahl der relevanten Gebiete selbst und für die Dauer der Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 %.

Die Verordnung zur Herabsetzung der Kappungsgrenze sei nach Ansicht des BGH erst dann unwirksam, wenn die Erwägungen des Verordnungsgebers sich nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigung zur Herabsetzung bewegen würden. Der BGH hat für das Land Berlin dabei überprüft, ob das methodische Konzept zum Verordnungserlass dem Rechnung trägt.

Der BGH hat dazu ausgeführt:

„Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.“

Es stellt sich aber nun die Frage, welche Auswirkungen diese Rechtsprechung des BGH für das Land Niedersachsen hat:

Anders als in Berlin, Hamburg und München hat der Gesetzgeber für das Land Niedersachsen keine entsprechende Rechtsverordnung erlassen, der die Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 % ermöglicht.

Für niedersächsische Vermieter hat die Rechtsprechung des BGH daher keine Auswirkungen.

Hier dürfen die Vermieter weiterhin bis zu 20 % Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren verlangen, allerdings darf dabei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden.
Dies hat der Vermieter entsprechend nachzuweisen, z.B. durch einen Mietspiegel.

BGH, Urteil vom 04.11.2015, Az.: VIII ZR 217/14