Kein „Datenstriptease“ für die Begründung des Eigenbedarfs

Eigenbedarf des Vermieters trifft den Mieter hart. Er verliert die Wohnung. Manches Amtsgericht stellt deshalb überzogene Ansprüche an die Begründung. Gegen solche Auswüchse hilft ein Urteil des Bundesgerichtshofs.

Der Vermieter darf ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“, § 573 Abs. 1 BGB. Ein berechtigtes Interesse liegt nach dem Gesetz vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dieser sogenannte „Eigenbedarf“ stellt in der Rechtspraxis die nahezu einzige Möglichkeit dar, das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung zu beenden.

Um den Mieter auch bei berechtigten Eigenbedarfskündigungen zu schützen, schraubt manches Amtsgericht die Anforderungen an die – notwendige – Begründung exorbitant in die Höhe. Genügt die Begründung diesen hohen Ansprüchen nicht, stellt es dann die Unwirksamkeit der Kündigung aus formellen Gründen fest.

Der Bundesgerichtshof mahnt Augenmaß an. Der Zweck der Kündigungsbegründung darf nicht verfehlt werden. In dem von ihm am 30. April 2014 entschiedenen Fall (VII ZR 107/13) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Er benötige die Wohnung für seine Tochter. Die wolle mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand in der jetzt vom Mieter genutzten Wohnung bilden. Die Mieter hielten die Kündigung für unwirksam, weil der Name des Lebensgefährten in der Begründung nicht genannt worden sei. So könnten sie nicht prüfen, ob das Erlangungsinteresse vorliege.

Der Name des Lebensgefährten muss dem Mieter nicht mitgeteilt werden, entschied der Bundesgerichtshof. Zweck der Begründungspflicht sei, den Kündigungsgrund derart konkret zu bezeichnen, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne. Damit solle erreicht werden, dass der Vermieter in einem späteren Rechtsstreit den Kündigungsgrund nicht austauschen könne. Bei der Eigenbedarfskündigung reiche es daher aus, wenn (nur) die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht werde, namentlich benannt sei. Ferner sei darzulegen, weshalb diese Person die Wohnung nutzen wolle (Erlangungsinteresse). Dafür reiche die Begründung aus, dass die Tochter mit ihrem – ungenannten – Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand begründen wolle.

So begrüßenswert die Entscheidung ist: Im Zweifel sollte der Vermieter die Kündigung eher zu ausführlich begründen als zu knapp.

Wegen der hohen formellen Voraussetzungen tut jeder Vermieter gut daran, im Zweifel fachanwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Damit schafft er die bestmögliche Sicherheit für eine wirksame Kündigung und die Durchsetzung seiner Interessen in einem etwaigen gerichtlichen Räumungsverfahren.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.