Keine Verlängerung der gesetzlichen sechsmonatigen Frist für Schadensersatzansprüche des Vermieters

Am 08.11.2017 musste sich der 8. Senat des BGH in seiner Entscheidung, Az.: VIII ZR 13/17, mit der Frage beschäftigen, ob die vom Gesetz vorgesehene Frist von 6 Monaten für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters nach Rückerhalt der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB in einem Formularvertrag verlängert werden kann.

Dem Rechtsstreit, der ursprünglich vor dem Amtsgericht Berlin-Neukölln anhängig gemacht wurde und in 2. Instanz von dem Landgericht Berlin zu entscheiden war, lag ein Mietverhältnis aus dem Jahr 2003 zugrunde, welches beendet und die Wohnung im Dezember 2014 zurückgegeben wurde.

Die Klage auf Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung durch den klagenden Vermieter wurde im Oktober 2015 an den beklagten Mieter zugestellt. Insgesamt machte der Kläger Schadensersatzansprüche in Höhe von 16.000,00 € wegen Schäden an der zurückgegebenen Wohnung geltend.

Auf die Einrede der Verjährung durch den Beklagten verwies der Kläger auf die in dem Mietvertrag vertragliche Klausel zur Verlängerung der gesetzlichen Verjährung von 6 auf 12 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Klausel sah neben der Verlängerung der Verjährung der Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz auch die Verlängerung der Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz und Rückerlangung seiner Einrichtungsgegenstände auf 12 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses vor.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben dem Beklagten Recht und wiesen die Klage auf Schadensersatz des Vermieters ab. Mit der von dem Landgericht Berlin zugelassenen Revision verfolgt der klagende Vermieter seine Ansprüche auf Schadensersatz aus dem Mietverhältnis vor dem BGH weiter.

Der BGH teilte die Auffassung des Beklagten und entschied, dass die formularvertragliche Klausel zur Verlängerung der Verjährung auf 12 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses wegen §§ 307 Abs.1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und damit unwirksam ist. Insoweit richtet sich die Verjährung nach der gesetzlichen Vorschrift des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB, wonach Ansprüche innerhalb von 6 Monaten ab Rückerlangung der Wohnung verjähren.

Diese Entscheidung stützte der BGH auf zwei Argumente, nach denen der Eintritt der Verjährung der Ansprüche aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB erschwert sei:

1. Es liegt eine Verdoppelung der Frist von 6 auf 12 Monate vor;
2. die Klausel stellt nicht auf den Rückerhalt der Mietwohnung, sondern auf die (rechtliche) Beendigung des Vertragsverhältnisses ab.

Beide Regelungen seien nach Ansicht des BGH nicht mit dem Gesetzeszweck des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB vereinbar.

Hintergrund der kurzen Verjährung ist es, dass der Mieter nach Rückgabe der Wohnung (nicht nach der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses; dies kann zeitlich auseinanderfallen) keine Einwirkungsmöglichkeit und keine Möglichkeit der Beweissicherung in der Wohnung mehr hat. Der Vermieter hingegen kann nach Rückerhalt der Wohnung, dessen Zeitpunkt nach dem Gesetz für den Verjährungsbeginn entscheidend ist, den Zustand der Wohnung prüfen und dokumentieren. Dies ist ihm innerhalb eines Zeitraums von 6 Monaten möglich und zumutbar.

Nach dem Gesetzeszweck gebe es daher nach Ansicht des BGH keine Gründe einer Verlängerung der Verjährungsfrist auf 12 Monate.

Zudem möchte die kurze Verjährung von 6 Monaten ab Rückerhalt der Wohnung möglichst schnell Rechtssicherheit für beide Parteien des Mietverhältnisses schaffen.

Der BGH kam auch vor dem Hintergrund nicht zu einem anderen Ergebnis, dass auch die Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz und Rückerhalt seiner Einrichtungsgegenstände sich entsprechend auf 12 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses verlängert hätte. Diese Frage sei für die Erreichung des Gesetzeszwecks des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB der Schaffung von Rechtssicherheit unerheblich und ändere daher nicht an der Unwirksamkeit der Klausel insgesamt.

Für die rechtliche Praxis hat diese Entscheidung erhebliche Bedeutung. Die Vermieter sind daher gehalten, innerhalb von 6 Monaten nach Rückerhalt der Mietwohnung beweissichernde Maßnahmen zu treffen und verjährungshemmende Schritte einzuleiten.

Gerne sind wir Ihnen bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen nach der Beendigung des Mietverhältnisses und Rückerhalt der Mietwohnung behilflich.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen

Rechtsanwältin Ninja Lorenz