Kündigung durch Vermieter: Rechtliche „Stolpersteine“ bei der Kündigung

Eine Wohnung gehört zur Existenzgrundlage eines jeden Menschen. Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein hoher Wohnungsdruck, der den Vermieter bei jeglichen Vertragsverletzungen zu einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung motivieren kann.

Der Mieter wird in aller Regel hierdurch jedoch vor einer unerwarteten Situation gestellt und mit neuen Problemen sowie Gefahren der Wohnungslosigkeit konfrontiert. Insbesondere in Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Berlin wird sich die Wohnungssuche als äußerst schwierig bis unmöglich gestalten. Umso wichtiger ist das bestmögliche zu tun, um die Wohnung trotz erfolgter Kündigung zu behalten bzw. zumindest den Beendigungszeitpunkt hinauszuschieben.

1. Formale Wirksamkeit einer Kündigung

Unabhängig davon, ob ein Kündigungsgrund besteht oder nicht, wird den formalen Anforderungen an eine Kündigung wenig Beachtung geschenkt. In vielen Fällen ist die Kündigung jedoch aus formalen Gesichtspunkten unwirksam:

a. Kündigung ist nicht unterschrieben

Ein Fehler des Vermieters könnte darin bestehen, dass die Kündigung nicht unterschrieben ist. Die Kündigung eines Mietvertrages/Mietverhältnisses bedarf immer der Schriftform, § 568 Abs. 1 BGB (eigenhändige Unterschrift des Vermieters). Dies ist selbst dann der Fall, wenn kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde.

b. Kündigung erfolgt durch die Hausverwaltung/den Stellvertreter

In vielen Fällen erfolgt eine Kündigung durch die Hausverwaltung oder sonstigen Mitarbeitern. Wird keine Originalvollmacht einer Kündigung beigelegt, sondern ein Fax oder Kopie/eingescannte Unterschrift, besteht die Möglichkeit die Kündigung gemäß § 174 BGB zurückzuweisen.

Eine wirksame Zurückweisung muss unverzüglich (schnellstmöglich) erfolgen und evtl. einen Verweis auf den § 174 BGB enthalten.

c. Kündigung erfasst nicht sämtliche Mietparteien

Wird die Wohnung an mehrere Mietparteien vermietet, muss die Kündigung an beide Personen erfolgen und an beide Mietparteien zugestellt werden. Probleme entstehen hier, wenn eine Mietpartei aus der Wohnung ausgezogen ist und die Zustellung einer Kündigung an sämtliche Mietparteien nicht erfolgt ist.

2. Kündigungsgründe (materielle Wirksamkeit einer Kündigung)

Die Kündigung von Wohnraummietverträgen durch den Vermieter ist gesetzlich stark eingeschränkt. Das Mietrecht sieht für Wohnraummietverträge die ordentliche und außerordentliche Kündigung vor. Nur in diesen gesetzlich vorgesehenen Fällen hat der Vermieter ein Kündigungsrecht.

Die wesentlichen Kündigungsgründe ergeben sich hierbei aus § 573 BGB, § 543 BGB und § 569 BGB. Die häufigsten Kündigungsgründe sind dabei:

Häufigste Gründe/Einzelfälle für eine außerordentliche Kündigung (nicht abschließend):

• Ausbleiben von Mietzahlungen (iHv 2 Nettokaltmieten)
• Unbefugte Überlassung der Wohnung an Dritte
• Erhebliche Verletzung der Sorgfaltspflichten des Mieters (erhebliche Verwahrlosung/Beschädigungen der Wohnung)
• Unerlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnung
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens (Bedrohung, Tätlichkeit gegen andere Mieter)

Häufigsten Gründe für eine ordentliche Kündigung (nicht abschließend):

• Eigenbedarf des Vermieters
• Allgemeine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten (z.B. dauerhaft unpünktliche Zahlungen oder dauerhafte nicht unerhebliche und dauerhafte Verletzungen der Hausordnung)
• Abriss des Gebäudes und andere wirtschaftliche Verwertung

3. Widerspruchsrecht des Mieters, § 574 Abs. 1 BGB

Der Mieter kann einer außerordentlichen und ordentlichen Kündigung zumindest widersprechen und die Kündigung aufgrund der Verletzung von Formvorschriften zurückweisen. Ein solches Widerspruchsrecht ergibt sich aus § 574 BGB. Hierbei sind die Form und Frist des Widerspruchs gem. § 574b BGB zu beachten.

Selbst wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, sind im Rahmen des Widerspruchs auch persönliche Gründe zu beachten, so z.B. fehlender Ersatzwohnraum/keine Aussicht auf Ersatzwohnung, hohes Alter, Krankheit, Gebrechen, Schwangerschaft,  erhebliche berufliche sowie schulische Schwierigkeiten

Herr Felix Kushnir ist Rechtsanwalt in München und bundesweit im Bereich allgemeines Zivilrecht, Miet- und WEG-Recht sowie Wirtschaftsrecht tätig.