Machen ungeeichte Zähler die Abrechnung unwirksam?

Wer – als Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaft – in der Abrechnung Werte ungeeichter Zähler verwendet, riskiert ein Bußgeld und die Unwirksamkeit der Abrechnung.

Das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) gilt seit 01.01.2015. Seither dürfen gemäß § 33 MessEG im geschäftlichen oder amtlichen Verkehr oder bei Messungen im öffentlichen Interesse Werte nur dann angegeben oder verwendet werden, wenn sie von einem eichgültigen Messgerät ermittelt worden sind. Die Regelung gilt auch für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters und die Wohngeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Aus dieser Bestimmung sowie anderen Regelungen im MessEG ergibt sich, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur solche Verbrauchswerte ansetzen darf, die mit einem geeichten Zähler ermittelt worden sind. Werte ungeeichter Messgeräten dürfen, jedenfalls ab dem 01.01.2015, nicht verwendet werden.

Verstöße gegen die gesetzliche Verpflichtung stellen eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 60 MessEG dar, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR.

Ungewiss sind die Folgen, wenn für die Betriebskostenabrechnung des Kalenderjahres 2014 Verbrauchswerte eingesetzt werden, die mit nicht geeichten Messgeräten (Wasseruhren, Öltankfüllungsanzeiger etc.) ermittelt worden sind.

Nach dem Wortlaut des Mess- und Eichgesetzes ist jede Verwendung dieser Werte strikt verboten. Gegebenenfalls werden Mieter deshalb prüfen, ob geeichte Geräte eingesetzt worden sind und bei einem Verstoß die Abrechnung rügen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17.11.2010 (VIII ZR 112/10) allerdings die Übernahme von Werten nicht geeichter Geräte in der Abrechnung zugelassen. In diesem Fall trägt allerdings der Vermieter die Beweislast für die Richtigkeit der Messdaten. Ob diese Rechtsprechung auch noch nach Inkrafttreten des neuen Mess- und Eichgesetzes anwendbar ist, erscheint zweifelhaft.

Denkbar ist auch, dass die so ermittelten Werte zwar verwendet werden können, weil sie immer noch ein genaueres Ergebnis liefern als eine bloße Schätzung, der Vermieter jedoch trotz dieser zivilrechtlich zulässigen Verwendung ein Bußgeld riskiert.

Ungeklärt ist auch die Frage, ob zumindest für das Abrechnungsjahr 2014 noch Werte von ungeeichten Geräten verwendet werden können, ist doch das neue Gesetz erst zum Jahr 2015 in Kraft getreten. Der Gesetzeswortlaut stellt aber nicht auf den Zeitpunkt der Verbrauchserfassung ab, sondern auf den Zeitpunkt der Abrechnung. Da Vermieter erst im Jahr 2015 über das Kalenderjahr 2014 abrechnen, dürfte das Gesetz sogar eine an sich verbotene Rückwirkung beinhalten.

Damit schafft das Gesetz für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften ganz erhebliche Risiken. Selbst der Hinweis in der Betriebskostenabrechnung, dass die Werte von ungeeichten Geräten ermittelt worden sind, schützt im Zweifel nicht vor einem Bußgeld und der Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.