Mängel bei Hauskauf – Aufklärungspflicht des Verkäufers

In Notarverträgen wird fast ausnahmslos ein Haftungsausschluss zwischen den Parteien vereinbart. Die Immobilie wird gekauft "wie gesehen" das heißt in der Regel wird alle Haftung für Mängel ausgeschlossen, außer diese Mängel wurden arglistig verschwiegen.

Treten nach Übergabe des Grundstücks dann Mängel insbesondere am Gebäude auf, dann stellt sich für den Käufer die schwierige Frage, wie er denn die Arglist des Verkäufers nachweisen kann. Grundsätzlich muss nämlich im Prozess die Partei das beweisen, worauf sie sich beruft.  Der Käufer muss also nachweisen, dass der Verkäufer Mängel absichtlich verschwiegen hat oder aber bei ausdrücklicher Nachfrage Mängel wahrheitswidrig verneint hat. Beides dürfte – ohne entsprechende Beweise – insbesondere Zeugen oder gar schriftliche Dokumente, fast unmöglich sein.

Teilweise kann dem Käufer aber auch die Rechtsprechung entgegenkommen, die für manche Mängel auch eine Aufklärungspflicht angenommen hat. In solchen Fällen muss der Verkäufer – ähnlich wie beim Fahrzeugverkauf – die Mängel unaufgefordert offenbaren. Unterbleibt eine solche Aufklärung, kann dann erleichtert von einem arglistig verschwiegenen Mangel ausgegangen werden.

Allerdings werden nicht alle Mängel bzw. Veränderung von einer solchen Aufklärungspflicht umfasst. Teilweise wird eine solche Aufklärungspflicht für Feuchtigkeitsschäden im Keller angenommen. Höchstrichterlich ist entschieden, dass Asbestbestandteile selbstverständlich dem Käufer zu offenbaren sind. Auch etwaiger Schädlingsbefall ist mitzuteilen. Teilweise gehen die Gerichte auch davon aus, dass "problematische" Nachbarn auch offenbarungspflichtig sind. Hier wird es auf den Einzelfall ankommen. Allerdings eine klare Offenbarungspflicht ist gegeben, wenn es sich um einen Schwarzbau handelt, d.h. wenn eine Baugenehmigung völlig fehlt. Auch andere Baurechtsverstöße, insbesondere wenn Nutzungsuntersagung oder Abstandsflächenproblematik besteht, können zu einer Offenbarungspflicht führen. Ebenso falls das Haus denkmalgeschützt ist.

Gleichzeitig allerdings besteht eine Offenbarungspflicht bei Kenntnis der Sachlage, d. h. dem Verkäufer muss der Sachverhalt auch bekannt sein. Denn die Offenbarungspflicht setzt das positive Wissen auf Verkäuferseite voraus. Ein Wissen des Maklers oder sonstigen Bevollmächtigten wird dem Verkäufer zugerechnet.

Letztlich spielt die Mängelhaftung bei Hauskauf eine sehr große Rolle. Aufgrund der meist hohen Schäden und Summen, die im Raume stehen, ist eine anwaltliche Beratung durchaus empfehlenswert, zumal vor Landgerichten – hier dürften sich die meisten Fälle abspielen – ohnehin Anwaltszwang herrscht.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, konkrete Einzelfälle können gerne im Rahmen einer kostenpflichtigen Erstberatung erörtert werden.