Maßnahmen zur städtebaulichen Regelung von Immobilien zur touristischen Nutzung in Katalonien

Erneute Einschränkung touristischer Vermietung in Katalonien 

Am 09.11.2023 trat in Katalonien das Gesetzesdekret 3/2023 vom 7. November über dringende Maßnahmen zur städtebaulichen Regelung von Immobilien zur touristischen Nutzung in Kraft (Decret Lei  3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d'ús turístic). Klares Ziel dieses Gesetzesdekrets ist es, die touristische Nutzung von Immobilien weiter einzuschränken bzw. zu reduzieren, um mehr Nutzungsmöglichkeiten für Wohnzwecke durch hier ansässige Einwohner zu gewährleisten (Langezeitvermietung).   

Das neue Gesetzesdekret betrifft insgesamt 262 katalanische Gemeinden, die Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum vermelden und in denen die Gefahr bestehen soll, dass das Gleichgewicht des allgemeinen Stadtbildes durch eine zu hohe Konzentration von Wohnungen für touristische Zwecke gestört wird. Der Anwendungsbereich dieser neuen Norm kann zukünftig auch auf weitere Gemeinden ausgedehnt werden, falls sich das besagte Ungleichgewicht zwischen Wohnungen für touristische Zwecke und Wohnungen für den gewöhnlichen und ständigen Gebrauch der hiesigen Bevölkerung ausweiten sollte.

Ein wichtiger Aspekt ist, dass diese neue Regelung nicht nur neue Immobilien zur touristischen Nutzung betrifft (Erstbeantragungen), sondern auch Immobilien, die bereits für diese Zwecke genutzt werden.

Neue Immobilien zur touristischen Nutzung (Erstbeantragungen)

In den betroffenen Gemeinden müssen neue, für touristische Zwecke genutzte Immobilien von nun an eine entsprechende Lizenz bei der Gemeindeverwaltung beantragen und ausdrücklich erteilt bekommen. Bisher genügte in der Regel eine vorherige Ankündigung („comunicación previa“) des Beginns der Tätigkeit, um diese aufnehmen zu können.

Daneben wird auch eine zeitliche Beschränkung der Lizenzen eingeführt, die es so bisher nicht gab. Nunmehr wird die neu erteilte Lizenz auf 5 Jahre befristet und kann ggf. jeweils um 5 weitere Jahre verlängert werden.

Damit die Beantragung einer solchen Lizenz überhaupt möglich ist, muss die betreffende Gemeinde zunächst ihre Stadtplanungsvorschriften ändern und ausdrücklich die Vereinbarkeit der Nutzung für touristische Zwecke mit der Nutzung zu Wohnzwecken zulassen, wobei ausdrücklich zu begründen ist, dass genügend Grundfläche für den gewöhnlichen und ständigen Wohnsitz der Bevölkerung vorhanden ist.

Das Gesetzesdekret führt auch eine quantitative Beschränkung der Anzahl der zu erteilenden Lizenzen ein. Es verbietet die Erteilung von neuen Lizenzen, sobald die Gemeinde die Höchstgrenze von 10 Lizenzen pro 100 Einwohner überschreitet.  

Bestehende Immobilien zur touristischen Nutzung

Für Eigentümer bestehender, d.h. bereits touristisch genutzter Immobilien, und welche zudem aktuelle bereits über die erforderliche Lizenz verfügen, führt das Gesetzdekret ebenso die Verpflichtung ein, eine Lizenz gemäß den neuen Anforderungen zu beantragen. D.h., sie verfügen hierzu über eine Übergangsfrist von 5 Jahren (bis zum 9. November 2028). Wird der Antrag nicht innerhalb dieser 5-Jahresfrist gestellt, wird die bis dahin bestehende Lizenz automatisch ungültig und die Tätigkeit muss eingestellt werden. Die Gewährung einer Übergangsfrist wird laut Gesetz als Entschädigung für die Einführung der Erforderlichkeit einer Neubeantragung bzw. Verlust der Lizenz verstanden.

Sofern die fünfjährige Übergangsregelung den Verlust der Genehmigung nicht ausgleicht, können die bisherigen Inhaber eine Verlängerung der bestehenden Genehmigung um weitere 5 Jahre (bis zum 9. November 2033) beantragen. Diese Verlängerung erfolgt allerdings nicht automatisch, sondern muss innerhalb von 4 Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes (bis 9. November 2027) bei der zuständigen Gemeindeverwaltung beantragt werden.

Wie bereits erwähnt, gilt die neu erteilte Lizenz für 5 Jahre und kann um jeweils 5 Jahre verlängert werden. Außerdem müssen dieselben Anforderungen erfüllt werden, wie die Lizenzen für neue Immobilien zur touristischen Nutzung.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sowohl neue als auch bestehende Lizenzen von dieser Neuregelung betroffen sind. Da die überwiegende Mehrheit der betroffenen Gemeinden ihre Stadtplanungsvorschriften zudem noch an die neue Gesetzgebung anpassen müssen, bleibt abzuwarten, wann und ob diese notwendige Anpassung vorgenommen werden, weil bis dahin keine neuen Lizenzen vergeben werden können.  

Das Gesetzesdekret lässt auch einige wichtige Punkte offen, wie z.B. die Frage, welche Kriterien herangezogen werden, um zu rechtfertigen, dass die fünfjährige Übergangsregelung den Verlust der Genehmigung nicht ausgleicht, da das Gesetzesdekret keine diesbezüglichen Bestimmungen und/oder Kriterien festlegt.