Mieteransprüche auf barrierefreies Wohnen

Vielen Bedürftigen ist bis heute nicht bekannt, dass seit mittlerweile über 10 Jahren das gesetzliche Mietrecht um einen Anspruch des Mieters erweitert wurde, nach dem dieser bei Vorliegen eines berechtigten Interesses vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen verlangen kann, die für eine behindertengerechte Nutzung seiner Wohnung erforderlich sind. Gemeinhin wird in diesem Zusammenhang auch von Anspruch auf Barrierefreiheit gesprochen.

Barrierefreiheit bedeutet, dass Gebäude und Wohnungen so gestaltet sind, dass sie von Menschen mit Behinderung in derselben Weise genutzt werden können, wie von Menschen ohne Behinderung. Unter Behinderung wird hierbei weit über die enge Definition desselben Begriffs im Sozialrecht hinaus jegliche Einschränkung der Bewegungsfähigkeit eines Menschen verstanden. In Bezug auf die Behinderung kommt es nicht darauf an, dass diese schon vor Mietvertragsabschluss vorgelegen hat. Verliert ein Mieter im Laufe eines Mietverhältnisses seine uneingeschränkte Bewegungsfähigkeit z. B. durch einen Unfall oder durch Beschwerden, die allein aufgrund fortgeschrittenen Alters entstehen, so steht ihm grundsätzlich der Anspruch auf barrierefreies Wohnen zu. Dies gilt übrigens auch für alle Personen, die der Mieter berechtigterweise in seiner Wohnung aufgenommen hat; unabhängig davon, ob diese Personen selbst Mieter geworden sind.

Besteht ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung, kann der Mieter allerdings nicht verlangen, dass der Vermieter diese Arbeiten selbst durchführt. Vielmehr muss der Mieter die Veränderungen auf eigene Kosten selbst veranlassen. Zu den üblichen baulichen Veränderungen gehören Verbreiterungen der Türen, Montage von Gehhilfen, die Schaffung schwellenfreier Übergänge zwischen Räumen oder Innen- und Außenbereich und den Einbau einer behindertengerechten Nasszelle. Ein ggf. vorliegender Anspruch auf bauliche Veränderung beschränkt sich des Weiteren nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern unter anderem auch auf das Treppenhaus, den Hauseingangsbereich oder auch einen dazugehörigen Parkplatz.

Bei der Frage, ob ein Mieter tatsächlich Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen gegenüber dem Vermieter besitzt, ist eine Interessenabwägung durchzuführen. Hierbei sind nicht nur die Interessen des Mieters und Vermieters, sondern – sofern vorhanden – auch die Interessen anderer Mieter zu berücksichtigen. Faktoren, die bei der Abwägung meist eine Rolle spielen, sind die Art, Dauer und Schwere der Behinderung, die Erforderlichkeit der baulichen Veränderung, Umfang und Dauer der Maßnahme, aber auch z. B. die Dauer der notwendigen Bauzeit und die Möglichkeit des Rückbaus.

Die Interessen anderer Mieter sind zum Beispiel auch dahingehend zu berücksichtigen, ob durch die bauliche Veränderung deren Zugang zur Wohnung erschwert oder behindert wird. Zu denken wäre z. B. an einen einzubauenden Treppenlift, der die sonstige Nutzung der Treppe einschränkt. Wird gleichwohl der Treppenlift eingebaut, stellt sich die Folgefrage, ob die anderen Mieter dann Anspruch auf Mietminderung gegenüber dem Vermieter besitzen. Wie so oft, gibt es hierzu unterschiedliche Meinungen in Rechtsprechung und Literatur.

Neben den Kosten der Maßnahme, die für das barrierefreie Wohnen notwendig ist, hat der Mieter, der die bauliche Veränderung verlangt, auch später anfallende Kosten für Betrieb und Wartung zu tragen. Um bei dem oben genannten Treppenlift zu bleiben, würde bei diesem z. B. noch der Betriebsstrom für den Mieter hinzukommen.

Zieht der Mieter irgendwann aus, kann der Vermieter verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Der Vermieter kann darüber hinaus sogar schon vor Beginn der Baumaßnahme seine Zustimmung zur baulichen Veränderung davon abhängig machen, dass der Mieter neben der normalen Mietkaution eine angemessene zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes leistet. Was hierbei angemessen ist, ist im Zweifel durch einen Kostenvoranschlag oder sogar durch ein Sachverständigengutachten feststellen zu lassen. Was die Anlageform der zusätzlichen Mietkaution anbelangt, gelten hier die Bestimmungen für die normale Mietkaution entsprechend. Allerdings kann der Vermieter, anders als bei der normalen Mietkaution, verlangen, dass die Sicherheit vor Beginn der Umbaumaßnahme in voller Höhe erbracht wird. Einen Anspruch auf Ratenzahlung hat der Mieter nur, wenn dieser extra vereinbart wird.

Zum Schluss sei noch darauf hingewiesen, dass der Anspruch eines Mieters auf Barrierefreiheit im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. Jegliche diesbezüglich abweichende Vereinbarung, ob durch Individualvereinbarung oder Allgemeine Geschäftsbedingungen, wäre unwirksam.