Die Eigenbedarfskündigung

Sollte ein Vermieter die Absicht haben, ein bestehendes Mietverhältnis zu beenden, so ist es erforderlich, über nachvollziehbare Gründe zu verfügen, die eine Kündigung rechtfertigen. Eine dieser vom Gesetzgeber akzeptierten Begründungen ist der sogenannte Eigenbedarf. Wenn der Vermieter selbst die vermietete Wohnung benötigt, bestehen unter bestimmten Bedingungen Möglichkeiten, das Mietverhältnis unter Einhaltung der entsprechenden Fristen zu beenden. In diesem Artikel erfahren Sie, wann eine solche Kündigung gerechtfertigt ist, welche formalen Anforderungen erfüllt sein müssen und welche Rechte Mieter in diesem Zusammenhang haben.

Erforderliche Voraussetzungen:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und der Wohnraum für Personen benötigt wird, die zu Ihrem engen Umfeld gehören (§ 573 Absatz 2 Satz 2 BGB).

Zulässige Gründe für Eigenbedarfskündigung:

Um eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig durchzusetzen, müssen nachvollziehbare Gründe vorliegen, die die Kündigung rechtfertigen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein naher Angehöriger aufgrund eines Jobwechsels eine Wohnung in der Nähe seines neuen Arbeitsplatzes benötigt. Auch wenn ein Kind auszieht, um in einer anderen Stadt zu studieren oder eine Ausbildung zu beginnen und die fragliche Wohnung in der Nähe des Ausbildungsortes liegt, kann eine Eigenbedarfskündigung begründet sein. Weitere mögliche Gründe für Eigenbedarfskündigungen können Trennung vom Ehepartner oder gesundheitliche Aspekte sein, wie die Notwendigkeit eines barrierefreien Wohnraums aufgrund von Behinderung oder altersbedingten Veränderungen.

Unzulässige Gründe für Eigenbedarfskündigung:

Es gibt Situationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig ist, selbst wenn auf den ersten Blick plausible Gründe vorliegen. Eine Eigenbedarfskündigung ist beispielsweise nicht erlaubt, wenn Ihnen bereits beim Abschluss des Mietvertrags bekannt war, dass Sie die Wohnung in absehbarer Zeit selbst benötigen würden. In solchen Fällen ist es ratsam, von Anfang an einen zeitlich begrenzten Mietvertrag abzuschließen. Eine weitere unzulässige Begründung für eine Eigenbedarfskündigung besteht, wenn Sie noch eine andere, vergleichbare, nicht vermietete Wohnung besitzen. In diesem Fall sollten Sie zunächst auf diese alternative Wohnung zurückgreifen. Zudem ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht zulässig, wenn ein übermäßiger Wohnraumbedarf vorliegt, beispielsweise wenn ein Mieter allein in einer überdimensionierten Wohnung leben möchte. Eine Eigenbedarfskündigung auf bloßen Verdacht hin ist ebenfalls nicht erlaubt. Wenn Sie als Vermieter vorsorglich ein Mietverhältnis kündigen möchten, ohne konkrete Anzeichen für einen Eigenbedarf zu haben, können Sie sich nicht auf Eigenbedarf als Kündigungsgrund berufen. Es sei darauf hingewiesen, dass das Vortäuschen von Eigenbedarf finanzielle Konsequenzen haben kann, wenn Ihr Mieter dies nachweisen kann.

Besondere Fälle der Eigenbedarfskündigung:

Wie in vielen rechtlichen Angelegenheiten gibt es auch bei Eigenbedarfskündigungen besondere Fälle, bei denen spezielle Bedingungen gelten, die von den allgemeinen Regelungen abweichen. Ein solcher Sonderfall ist beispielsweise die Kündigung nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Nach einem Verkauf und der Umwandlung in eine Eigentumswohnung ist eine Eigenbedarfskündigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums deutlich eingeschränkt. Wenn ein Mieter einen Vertrag mit dem Vorbesitzer abgeschlossen hat, kann die Wohnung nach dem Verkauf während einer Sperrfrist von drei Jahren nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Beachten Sie, dass es regionale Unterschiede geben kann, da einige Bundesländer und Regionen lokale Sperrfristen von bis zu zehn Jahren haben. Wenn Sie eine Wohnung erwerben, mit der Absicht, sie in naher Zukunft selbst zu nutzen, sollten Sie daher die regionalen Vorschriften vor dem Kauf sorgfältig prüfen.

Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus: Für Eigentümer eines Zweifamilienhauses gestaltet sich die Kündigung wegen Eigenbedarf in der Regel einfacher. Wenn eine Wohnung im Zweifamilienhaus bereits vom Eigentümer selbst bewohnt wird und die andere vermietet ist, existiert ein erleichtertes Kündigungsrecht. In diesem Fall sind keine spezifischen Gründe für die Kündigung erforderlich. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietvertrags um jeweils drei Monate. Darüber hinaus muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf diese Sonderregelung hingewiesen werden.