Mieterhöhung nach Modernisierung – ein Leitfaden

Nicht nur aufgrund der angebotenen Förderprogramme für energieeinsparende Maßnahmen, sondern auch aufgrund einer umweltbewusster Einstellung der Vermietern werden modernisierende Maßnahmen an vermieteten Gebäuden vorgenommen.

Dahinter steckt jedoch nicht nur die gönnerhafte Einstellung der Vermieter, den Mietern einen verbesserten Zustand des Mietobjektes zu bieten, sondern auch die Möglichkeit, angefallene Kosten auf den Mieter umzulegen.

Dieser Beitrag soll einen Überblick über die verschiedenen Anforderungen und Möglichkeiten der Erhöhung der Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme liefern.

1. Definition Modernisierung

Dabei stellt sich zunächst die Frage, wann tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Das Gesetz bietet hierfür keine umfassende Definition. In § 555 b BGB werden die Maßnahmen aufgeführt, die eine Modernisierung darstellen- Nr. 1 Einsparung von Endenergie, Nr. 2 Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie, Nr. 3 Reduzierung des Wasserverbrauchs, Nr. 4 Erhöhung des Gebrauchswertes, Nr. 5 dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse, Nr. 6 vom Vermieter unverschuldete Maßnahmen, die keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen, Nr. 7 Schaffung neuen Wohnraums.

In Worte gefasst stellt eine Modernisierung daher eine bauliche Maßnahme dar, die die Mietsache verbessert, ohne eine Veränderung an der Bausubstanz vorzunehmen.

Ausgegangen wird – soweit keine Vereinbarung über den Standard der Mietsache vorliegt – von dem üblichen technischen Stand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

2. Abgrenzung Modernisierungs- von Erhaltungsmaßnahme

Nicht nur aufgrund der aufgeführten Maßnahme in § 555 b Nr. 6 BGB – vom Vermieter unverschuldete Maßnahme, die keine Erhaltungsmaßnahme darstellt – bedarf es einer Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen.

Grob umschrieben werden Erhaltungsmaßnahmen in § 555 a BGB als Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Es handelt sich hierbei um die Herstellung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache, wozu der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet ist. Eine derartige Maßnahme muss zudem erforderlich sein.

Die Frage der Erforderlichkeit einer Instandhaltungsmaßnahme ist zudem entscheidend für die Frage der Umlagefähigkeit bei modernisierender Instandhaltung (siehe Ziffer 3).

3. Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB

Für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung sieht das Gesetz in § 559 BGB ein formalisiertes Erhöhungsverfahren vor.

Der Vermieter kann die jährliche Miete um 11 % erhöhen, wenn eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555 b Nr. 1, 3, 4, 5, 6 BGB gegeben ist. Bei § 555 b Nr. 2 und 7 BGB scheidet eine Umlage der angefallenen Kosten auf den Mieter aus. Weiterhin können die Kosten für Luxusmodernisierungen nicht umgelegt werden.

Die Modernisierungsmaßnahme ist durch den Vermieter in seinem Namen und auf eigene Rechnung auszuführen und darf erst nach Beginn des Mietverhältnisses begonnen worden sein.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen die Baukosten, Baunebenkosten und die Planungskosten.

Diese Kosten müssen tatsächlich entstanden sein. Das bedeutet, dass Rabatte und zinsverbilligte oder zinslose Fördermittel abzuziehen sind (§ 559 a BGB).

Ebenfalls nicht zu berücksichtigen sind Kosten, die einer Erhaltungsmaßnahme dienten, die im Wege der Modernisierung miterledigt wurde.

Wenn z. B. neue Fenster mit einem verringerten Wärmeverlust eingesetzt werden, die Schließvorrichtung eines Fensters sowieso im Wege der Erhaltungsmaßnahme hätte repariert werden müssen, sind die Kosten der Instandsetzung der Reparatur abzuziehen. Eine solche Instandhaltungsmaßnahme war erforderlich und ist daher von den umlegbaren Kosten der Modernisierung abzuziehen.

Diese Kosten unterliegen einem Beurteilungsspielraum des Vermieters, sind jedoch von einem Gericht voll überprüfbar und können ebenfalls nach § 287 ZPO vom Gericht geschätzt werden. Insoweit bestehen gerade bei solchen modernisierenden Instandsetzungen immer gewisse Unsicherheiten hinsichtlich der Höhe der umlegbaren Kosten. Umgelegt werden kann nur der Teil der Kosten, der auf die Modernisierungsmaßnahme entfällt.

War eine Instandhaltungsmaßnahme jedoch nicht erforderlich, z. B. weil die auszutauschenden Fenster noch einwandfrei waren, sind Instandhaltungskosten nicht abzuziehen. Voraussetzung für ein Herausrechnen der Instandhaltungskosten ist daher, dass die Instandhaltungsmaßnahme erforderlich war.

Voraussetzung für eine Erhöhung der Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme ist eine formell ordnungsgemäße Erhöhungserklärung in Textform gemäß § § 559 b BGB. Diese darf dem Mieter erst nach Beendigung der baulichen Maßnahmen zugehen. Eine zuvor erklärte Modernisierungsmieterhöhung ist unwirksam.

Inhaltlich muss die Erhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 S. 2 BGB als Grund der Erhöhung die entstandenen, berechneten Kosten enthalten und die Voraussetzungen einer Modernisierung nach §§ 559, 559 a BGB erläutern.

Es muss dem Mieter anhand des Erhöhungsschreibens möglich sein, die Erhöhung gedanklich nachzuvollziehen. Zu einer plausiblen Begründung gehört daher auch die Erläuterung, weshalb der Vermieter die durchgeführte Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme ansieht.

Die erhöhte Miete kann der Vermieter –ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsschreibens vorausgesetzt – ab dem dritten Monat nach dem Zugang des Schreibens beim Mieter verlangen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder die angekündigte Mieterhöhung die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 % übersteigt.

Die Mieterhöhung wird in dem dritten Monat nach dem Zugang des Schreibens sofort wirksam, es sei denn, dass der Mieter Härtefallgründe äußert.

Zwar können diese Gründe, anders als bei dem alten Wortlaut des Gesetzes zur Modernisierung, nicht mehr dafür sorgen, dass eine Modernisierungsmaßnahme nicht mehr durchgeführt werden kann. Allerdings kann dies zu einem Ausschluss der Umlage auf den Mieter führen, wenn dieser triftige Gründe an der erhöhten Miete vorbringen kann. Hier verbietet sich jedoch eine objektivierende Betrachtung.

Neben der modernisierenden Instandhaltung, bei der ebenfalls auf die Instandhaltung fallende Kosten nicht umgelegt werden können, stellt der Härtefalleinwand des Mieters eine zweite Unsicherheit bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB dar.

4. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 558 BGB

Zwar sieht das Gesetz eine Möglichkeit der Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme explizit vor, jedoch besteht auch die Möglichkeit, eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund der geänderten Beschaffenheit und Ausstattung gemäß § 558 BGB vorzunehmen.

Modernisierungsmaßnahmen können dabei im Rahmen des Mietspiegels zum einen Merkmale erfüllen, die zuvor bei der Bestimmung der Miete nicht vorgelegen haben. Daneben existieren in qualifizierten Mietspiegeln Modernisierungszuschläge, die für gewisse Maßnahmen verlangt werden können, z. B. im Mietspiegel sind für eine Modernisierung von Fenstern oder Heizung gewisse Spannzuschläge vorgesehen.

Nachteil der Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB ist die Sperrfrist für ein Jahr seit Zugang des letzten Mieterhöhungsverlangens und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB.

Grundlage der Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die jeweilige Grundmiete.

Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf es der Zustimmung des Mieters. Anders als bei § 559 BGB ist der tatsächliche Anspruch auf die erhöhte Miete von der Zustimmung des Mieters abhängig. Diese kann ggf. gerichtlich eingeklagt werden, wenn der Mieter diese pflichtwidrig verweigert.

5. Zusammenfassung

Zunächst erscheint eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB der einfachere Weg einer Mieterhöhung darzustellen. Es gelten keine Sperrfristen, keine Kappungsgrenze und die erhöhte Miete wird bereits mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens zum dritten Monat fällig.

Jedoch bestehen die Unsicherheiten hier in anderen Bereichen. Es kann aufgrund des Ermessens bei der modernisierenden Instandhaltung zu unterschiedlichen Ergebnissen bei den umlegbaren Kosten führen. Zudem besteht immer die Möglichkeit des Härtefalleinwandes des Mieters, der eine Umlage der Kosten unterbindet.

Diese unabsehbaren Probleme bestehen bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht. Zwar ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze beschränkt, jedoch kann sich der Vermieter sicher sein, diese Miete auch tatsächlich verlangen zu können. 

Dennoch sollten Sie sich vor dem Versenden von Mieterhöhungsschreiben durch einen Anwalt beraten lassen. Dies gilt gerade vor dem Hintergrund der formellen Anforderungen der Erhöhungsschreiben an die Mieter.

Gerne beraten wir Sie diesbezüglich in unserer Kanzlei.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen