Mieterhöhung und Gleichbehandlungsgrundsatz bei Wohnungsgenossenschaften

Grundsätzlich sind auch Wohnungsgenossenschaften gegenüber ihren Mitgliedern verpflichtet, den Geschäftsbetrieb kostendeckend und wirtschaftlich zu führen. Die Genossenschaft hat eine Treuepflicht gegenüber ihren Mitgliedern, aus der sich ein Recht zur Gleichbehandlung der Mitglieder ergibt. Kann aus diesem Gleichbehandlungsgrundsatz geschlussfolgert werden, dass jedes Mitglied in jedem Falle gleich zu behandeln ist? Die rechtliche Gleichstellung der Mitlieder einer Wohnungsgenossenschaft ist nicht absolut. Sofern ein sachlicher Grund vorliegt, kann eine Ungleichbehandlung gerechtfertigt sein.

So wurde z. B. hinsichtlich der Zahlung von Geschäftsanteilen entschieden, dass die Forderung nach höheren Geschäftsanteilen gegenüber später einziehenden Mitliedern den Gleichheitsgrundsatz nicht verletzt. Vorliegend  wurde die in der Satzung festgelegte Höhe des Geschäftsguthabens auf Grund der geänderten Marktverhältnisse geändert (AG Dresden, Urteil vom 21.12.2000, Az.: 105 C 8598/00).

In einer Entscheidung des Landgerichts Köln vom 08.05.2008 (Az.:1 S 387/06) ging es um Gleichbehandlung im Mietrecht. Folgender Sachverhalt lag zugrunde:

Das Mitglied mietet eine Wohnung bei der Genossenschaft an und ist im Rahmen des Dauernutzungsverhältnisses (Mietverhältnis) Mieter. Die Genossenschaft kündigt schriftlich gegenüber dem Mieter (Mitglied) Modernisierungsmaßnahmen an. Es wird darauf hingewiesen, dass eine Erhöhung der Miete auf Grund dieser Maßnahmen erst nach einer gewissen Dauer erfolge, wenn die Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter (Mitglied) ohne Minderung der Miete hingenommen würden. Der Mieter nahm jedoch sein Recht auf Minderung der Mieter gemäß § 536 BGB in Anspruch. Daraufhin verlangte die Genossenschaft von diesem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum. Der Mieter stimmte nicht zu und trug vor, dass er gegenüber anderen Mietern (den anderen Mitgliedern) schlechter gestellt sei und verwies auf den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Zu entscheiden war über die Frage, ob es dem Genossenschaftsgedanken widerspricht, wenn die Genossenschaft als Vermieter nur von diesem Mieter die Mieterhöhung verlangt. Das Gericht vertrat die Ansicht, dass dem Mieter (dem Mitglied) das Recht auf Minderung selbstverständlich zustehe. Ein Ausschluss dieses Rechts sei verboten. Das Schreiben der Genossenschaft mit der Bitte an die Mitglieder, von Mietminderungen keinen Gebrauch zu machen ist kein Ausschluss dieses Rechts. Hierin sei ein Angebot zu sehen. Demzufolge hatte der Mieter die Wahl. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz verlange, gleiche Sachverhalte gleich zu behandeln - unterschiedliche Sachverhalte können unterschiedlich beurteilt werden. Das Gericht sah es in diesem Falle als einen zulässigen Grund für die unterschiedliche Behandlung der Mitglieder an, da andere Mitglieder im Interesse der Genossenschaft ihr Minderungsrecht gemäß § 536 BGB nicht in Anspruch nahmen. Da die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB vorlagen, ist das Mieterhöhungsverlangen der Genossenschaft gegenüber dem Mieter (Mitglied) zulässig.

RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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