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Mietpreisbremse: Rückforderungsansprüche des Mieters
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Zum Schutz des Mieters in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten wurden mit Wirkung zum 01.06.2015 die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingeführt.
Die Miete eines Wohnraummietverhältnisses darf in diesen bestimmten Gebieten zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Eine darüberhinausgehende Miete kann nur vereinbart werden, sofern einer der vier Sonderfälle gegeben ist.
Diese sind:
- Erstmalige Nutzung und Vermietung einer Wohnung nach dem 01.10.2014
- Erstmalige Vermietung nach umfassender Modernisierung
- Erstmalige Vermietung nach einfacher Modernisierung der letzten drei Jahre
- Höhere Miete eines vorangegangenen Mietverhältnisses.
Hat der Mieter eine nicht geschuldete Miete bezahlt, kann diese unter gewissen Voraussetzungen zurückgefordert werden. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Mieter einen Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse gerügt hat.
Die Anforderungen an die Rüge des Mieters haben sich aufgrund verschiedener Änderungen des § 556 g Absatz 2 BGB verändert.
Für Mietverträge, welche ab dem 01.06.2015 bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden, ist die Rückforderung auf Mieten beschränkt, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Für Mietverträge ab dem 01.06.2015 bis zum 31.12.2018 ist eine qualifizierte Rüge erforderlich. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Ab dem 01.01.2019 reicht eine einfache Rüge aus. Hierfür muss sich die Rüge auf die vom Vermieter erteilte Auskunft beziehen.
Für Mietverträge, welche ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, können Mieter überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse auch rückwirkend zurückfordern. Ein rückwirkendes Rückforderungsrecht gilt nicht, sofern der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt hat oder das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war.
Sollten Sie als Vermieter:in beabsichtigen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, ist die zulässige Miete zu ermitteln. Gerne bin ich Ihnen bei der Erstellung des Mietvertrages und der entsprechenden Bestimmung der zulässigen Miete behilflich.
Möchten Sie als Mieter:in rechtlich geprüft haben, ob ein Anspruch auf Rückforderung von Mietzahlungen besteht, wenden Sie sich jederzeit an mich.
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