Mietpreisbremse und umfassende Modernisierung: Was Vermieter wissen müssen.

Eine umfassende Sanierung der Mietwohnung ist nicht automatisch eine Modernisierung, die den Vermieter berechtigt „grenzenlos“, die Miete bei Neuvermietung zu erhöhen. Der Begriff „umfassende Modernisierung“ ist im Gesetz nicht definiert. Umso wichtiger ist es, die Rechtsprechung des BGH dazu zu kennen. 

Sanierungskosten in Höhe von 60.000 € sind nicht immer ausreichend 

Der BGH hat die wesentlichen Grundsätze zum Thema „Modernisierung und Mietpreisbremse“ zementiert. In dem entschiedenen Fall hat die Mieterin die Rückzahlung eines Teils der Miete zurückverlangt, weil sie überzeugt ist, die vereinbarte Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse.

Die Vermieterin hat, was unstreitig ist, zahlreiche Arbeiten in der Wohnung durchgeführt. Die Elektrik wurde erneuert. Die zuvor über dem Putz gelegten Heizungsrohre wurden in den Fußboden verlegt. Die Küche wurde gefliest und erstmals eine neue Küchenzeile eingebaut. Auch im Bad wurden Fliesen und die sanitären Anlagen komplett erneuert. In allen weiteren Räumen wurde ein Parkettboden verlegt. Die Kosten hierfür betrugen ca. 60.000 €. Deswegen hatte die Vermieterin einen Mietpreis vereinbart, der höher war als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das zuständige Landgericht folgte der Auffassung der Vermieterin. Es stellte wesentlich darauf ab, dass die Gesamtkosten in Höhe von ca. 60.000 € ein Drittel der Neubaukosten erreichen.

Der BGH sah das anders, hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht, mit dem Hinweis, es solle nochmals genau prüfen, ob eine umfassende Modernisierung im Sinne von § 556f Abs. 2 BGB vorliegt, weil nicht ohne Weiteres alle Kosten berücksichtigt werden dürfen. Ein finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zählt nicht zu den gesetzlich erforderlichen Modernisierungskosten und muss davon abgezogen werden. Ähnliches gilt ebenso bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung.

BGH: genaue Betrachtung der Baukosten erforderlich;  2 Voraussetzungen notwendig 

Nach § 556f Satz 2 greift die Mietpreisbremse nicht bei der ersten Vermietung einer Wohnung ein, nachdem diese umfassend modernisiert wurde. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne der vorstehenden Ziff. 2, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Hierfür sind zwei Voraussetzungen wesentlich: ein erheblicher finanzieller Aufwand, wobei die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen abzuziehen sind und eine wesentliche qualitative Verbesserung.

Beide Prüfungskriterien haben gleiches Gewicht.

1.    Voraussetzung: Der Modernisierungsaufwand muss mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen (sog. quantitatives (Kosten-) Kriterium); 

nur dann ist der Bauaufwand wesentlich, im Sinne des Gesetzes. Bei der Berechnung bleibt der Grundstücksanteil unberücksichtigt und regionale Unterschiede sind zu berücksichtigen.

Erhaltungskosten, die reine Instandsetzung oder Instandhaltungskosten sind, müssen bei der Berechnung abgezogen werden.

Die Instandsetzung bedeutet so viel wie Austausch eines abgenutzten Teils in der Wohnung, wie zum Beispiel Kauf eines neuen Backofens, weil der alte kaputtgegangen ist oder Austausch eines Teppichbodens, der verschlissen war.

Auch ältere Bauteile und Einrichtungen, die zwar noch abgenutzt waren, aber dennoch ausgetauscht bzw. modernisiert, worden sind ebenso wenig in die Kalkulation einzubeziehen.

Die Gesetzesbegründung stellt auf Verbesserungen insbesondere in den Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen und bei den energetischen Eigenschaften ab, vergleichbar mit den Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555 b Nr. 1 oder 3 – 6 BGB.

2. Voraussetzung: Durch die Modernisierung muss zusätzlich eine qualitative Verbesserung eingetreten sein.(sog. qualitatives Kriterium)

Zusätzlich zu dem finanziellen Aufwand soll die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen qualitativ so verbessert werden, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Auch hier wird Bezug genommen auf die Modernisierungsmaßnahmen, die per Gesetz definiert sind. Nur solche Maßnahmen dürfen somit berücksichtigt werden, die als Modernisierung zu qualifizieren sind.

Weiter wird vorausgesetzt, dass es sich um die erste Neuvermietung nach Durchführung der Maßnahmen handelt. Maßnahmen, die noch während des vorherigen Mietverhältnisses durchgeführt wurden, bleiben außer Betracht.

Zusammenfassung 

Um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu rechtfertigen, muss die Wohnung nach der Modernisierung in wesentlichen Teilen den Standard eines Neubaus bieten. Das setzt Verbesserungen auf Neubaustandard in wesentlichen Bereichen voraus, etwa bei Fenstern, Fußböden, Elektroinstallationen, Sanitär, Heizung und den energetischen Eigenschaften der Immobilie.

Die Voraussetzung einer umfassenden Modernisierung beinhaltet nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt auch ein qualitatives Kriterium.

Auch bei der qualitativen Betrachtung dürfen Erhaltungsmaßnahmen oder modernisierende Instandhaltungen keine Rolle spielen. Zudem sind laut BGH nur solche Maßnahmen mitzuzählen, die auch tatsächlich beim Mieterwechsel umgesetzt wurden. Was schon während des vorherigen Mietverhältnisses gemacht wurde, zählt also ebenfalls nicht. 

 Liegt keine umfassende Modernisierung wie oben beschrieben vor, bleibt dem Vermieter nur noch die Möglichkeit eine erhöhte Miete bei Neuvermietung zu verlangen, wenn diese Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurden und der Vermieter noch nicht die Miete wegen Modernisierung erhöht hat. § 556e Abs. 2 BGB.