Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie – Wann ist das möglich?

Ein Hauskauf oder Wohnungskauf ist eine große Entscheidung und oft mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen verbunden. Doch was passiert, wenn nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags plötzlich Zweifel aufkommen oder unerwartete Probleme auftauchen? In diesem Artikel beleuchte ich, wann und unter welchen Umständen ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich ist und welche rechtlichen Schritte dabei beachtet werden müssen.

Die häufigsten Gründe für einen Rücktritt vom Kaufvertrag

Ein Immobilienkaufvertrag ist in der Regel bindend. Dennoch gibt es bestimmte Situationen, in denen Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten möchten. Hier sind die häufigsten Gründe:

• Seitens des Verkäufers:

  • Der Käufer erbringt die Kaufpreiszahlung nicht vereinbarungsgemäß.
  • Der Käufer nimmt vertragswidrige bauliche Veränderungen vor.

• Seitens des Käufers:

  • Die Bank des Verkäufers ist nicht bereit, eine bestehende Grundschuld zu löschen, etwa wegen Streitigkeiten über die Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Der Käufer entdeckt nachträglich erhebliche, vom Verkäufer verschwiegene Mängel an der Immobilie.

Rücktritt Kaufvertrag: Voraussetzungen

Um wirksam vom Kaufvertrag zurückzutreten, sind zwei Dinge erforderlich:

1. Ein Rücktrittsrecht (vertraglich oder gesetzlich)
2. Eine wirksame Rücktrittserklärung

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag bindet beide Parteien fest. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn im Vertrag explizit ein Rücktrittsrecht für bestimmte Bedingungen vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Grund vorliegt. Käufer sollten daher die Immobilie vor Abschluss des Vertrags sorgfältig besichtigen und alle relevanten Informationen einholen.

Der Rücktritt wird mit Zugang der Rücktrittserklärung beim Vertragspartner wirksam und führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzugewähren (§ 346 Absatz 1 BGB).

Gesetzliches und vertragliches Rücktrittsrecht

Ein Rücktrittsrecht kann entweder vertraglich vereinbart oder gesetzlich vorgesehen sein:

• Vertragliches Rücktrittsrecht: Wird im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten und hat Vorrang vor gesetzlichen Bestimmungen.
• Gesetzliches Rücktrittsrecht: Gilt z.B. bei Leistungsstörungen, Schlechtleistung, Leistungsverzug oder Unmöglichkeit der Leistung (§§ 323ff BGB) sowie beim Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 Absatz 3 Satz 1 BGB).

Rücktrittsrecht bei Mängeln der Immobilie?

Oftmals schließen Immobilienkaufverträge die Haftung des Verkäufers für Mängel aus. Das bedeutet, dass der Käufer nach Abschluss des Vertrags kein Rücktrittsrecht hat, wenn er Mängel entdeckt, es sei denn, der Verkäufer hat diese arglistig verschwiegen. Ein Käufer kann den Rücktritt verlangen, wenn der Verkäufer wesentliche Mängel arglistig verschwiegen hat. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Haftungsausschluss bei arglistiger Täuschung unwirksam ist (BGH-Urteil vom 15.07.2011, V ZR 171/10). Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie macht oder wesentliche Mängel verschweigt. Der Käufer muss dies allerdings beweisen können.

Rücktrittsrecht bei gescheiterter Immobilienfinanzierung?

Kann der Käufer die Finanzierung nicht sicherstellen, berechtigt ihn das nicht zum Rücktritt vom Kaufvertrag (es sei denn, er hat sich dafür explizit im Kaufvertrag eine Rücktrittsoption einräumen lassen). Käufer sollten daher sicherstellen, dass die Finanzierung vor dem notariellen Termin gesichert ist.

Alternativen zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages

Nicht immer ist ein Rücktritt vom Vertrag die beste oder einzige Lösung. Käufer und Verkäufer können sich auch auf alternative Wege einigen, wie beispielsweise eine Vertragsanpassung oder eine einvernehmliche Auflösung des Vertrags gegen Erstattung entstandener Kosten.

Fazit: Rücktrittsrecht nur in Ausnahmefällen möglich

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie ist nur in Ausnahmefällen möglich und erfordert eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen Grundlagen. 

Mein Tipp: Lassen Sie sich von einer erfahrenen Anwältin wie mir beraten, um die besten Optionen für Ihre Situation zu finden. Ich stehe Ihnen bei allen Fragen rund um die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags zur Seite. Nehmen Sie gerne Kontakt mit mir auf.