Schönheitsreparaturen: unwirksame Klausel bei starrer Frist für das Abschleifen von Parkett

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, 24 U 63/15

Mit Urteil vom 16.02.2016 hat das OLG Düsseldorf u.a. eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt, nach der der Mieter in einem festen Turnus von zehn Jahren zum Abschleifen von Parkettböden verpflichtet war.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Der Vermieter verlangte u.a. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. In dem Mietvertrag war eine hinsichtlich der „normalen“ Schönheitsreparaturen übliche und wohl wirksame Klausel enthalten. Zusätzlich wurde mit der Schönheitsreparaturklausel aber auch vereinbart, dass der Mieter in einem festen Turnus von zehn Jahren die Parkettböden abschleifen sollte. Letztlich sollte sich der Mieter, wenn er auszog, bevor die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelaufen waren, quotal an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen (sogenannte Quotenabgeltungsklausel).

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht hat entschieden, dass die „starre“ Frist für das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führt. Nach ganz herrschender Meinung ist die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbar (so hatte der Vermieter argumentiert). Es kann also nicht alleine die Regelung gestrichen werden, nach der der Mieter innerhalb regelmäßiger Fristen zum Abschleifen des Parketts verpflichtet ist. Vielmehr führt die den Mieter unangemessen benachteiligende starre Frist für das Abschleifen des Parketts – unangemessen benachteiligend, weil der tatsächliche Zustand des Parketts nicht berücksichtigt werden sollte – dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam wird. Diese benachteiligt nach Ansicht des OLG den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 1 S. 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Außerdem erklärt das OLG Düsseldorf noch, dass wie im Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13) auch im Gewerberaummietrecht Quotenabgeltungsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden können.

Praxistipp

Die Entscheidung verdeutlicht wieder einmal, dass bei der Prüfung von Schönheitsreparaturklauseln jeder Aspekt wichtig sein kann. Nicht selten wird eine ansonsten wirksame Klausel aufgrund eines einzelnen Klauselbestandteils, der einem als Mieter als evtl. nicht so wichtig erscheint, insgesamt unwirksam.