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Steuerliche Verluste bei Mietvertrag mit nahen Angehörigen

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Bei einem Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen prüft das Finanzamt in der Steuererklärung besonders kritisch, ob hierdurch veranlasste Verluste steuerlich abziehbar sind. 

Fremdvergleich

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist dabei grundsätzlich, ob der Mietvertrag so auch mit einer fremden, dritten Person abgeschlossen worden wäre, das Mietverhältnis also dem sogenannten Fremdvergleich standhält.

Voraussetzungen für steuerliche Anerkennung

Der Fremdvergleich zur steuerlichen Anerkennung eines Mietvertrags zwischen Verwandten und anderen nahestehenden Personen fordert, dass ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag wie unter fremden Dritten geschlossen wurde und das Mietverhältnis auch tatsächlich durchgeführt wird. Die tatsächliche Durchführung schließt grundsätzlich die Zahlung einer Miete ein. Damit Werbungskosten und dadurch entstehende steuerliche Verluste vollständig vom Finanzamt anerkannt werden, muss diese Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. In der Regel wird die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels einer Gemeinde berechnet.

Urteilsfall: Wohnungsvermietung zur Hälfte an Lebensgefährten

Das Finanzgericht Baden-Württemberg entschied mit Urteil vom 6. Juli 2019 – 1 K 699/19 in einem Fall, dass die Vermietung der gemeinsam genutzten Wohnung zur Hälfte an den Lebensgefährten steuerlich nicht anzuerkennen ist. Im Urteilsfall wurde dem Lebensgefährten und Mieter ein Mitnutzungsrecht an der gemeinsam mit der Vermieterin bewohnten Wohnung eingeräumt, ohne dass ihm der Mietvertrag konkrete Räume zur ausschließlichen, individuellen Nutzung zuwies.

Fremdvergleich fordert Privatsphäre

Das Finanzgericht befand, dass dieses Mietverhältnis dem Fremdvergleich nicht standhält, denn kein normaler Mieter – sprich fremder Dritter – würde sich auf die bloße Mitnutzung einer Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter ohne Privatsphäre, also ohne zur alleinigen Nutzung zugewiesene Räume, einlassen. 

Folge: kein Abzug von Werbungskosten – kein steuerlicher Verlust

Im Ergebnis sind im zuvor genannten Urteilsfall keine Werbungskosten in der Steuererklärung für die gemeinsam bewohnte Wohnung absetzbar. Somit können auch keine hieraus entstehenden Verluste beim zu versteuernden Einkommen steuerlich berücksichtigt werden.

Fazit

Wer mit einem Verwandten oder einer anderen nahestehenden Person einen Mietvertrag abschließen möchte, sollte auf die Fremdüblichkeit der Vertragsgestaltung achten. Lassen Sie den Mietvertrag von einem Fachanwalt für Steuerrecht steuerlich und rechtlich prüfen. Nur so stellen Sie die steuerliche Anerkennung sicher.

Haben Sie Fragen? Wenden Sie sich gern an mich: https://rsp-rae.de/frank-rozanski/

Dr. Frank Rozanski

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Partner

Rechtsanwälte und Notar Dr. Rozanski & Stolte Partnerschaftsgesellschaft mbB


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Steuerrecht

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