Steuern Spanien 2022-2024:Referenzwert statt Verkehrswert bei Immobilienkauf, Erbschaft, Vermoegenssteuer

Spanien Steuertopinfo 2022: aktualisiert zum 6.12.2023 fuer das Jahr 2024

Der Referenzwert gilt seit dem 1.1.2022 bei der Steuerbemessung statt dem Verkehrswert bei Immobilienkauf, Erbschaft, Vermoegenssteuer und SL Anteilsuebertragungen.

Der Referenzwert wird auch als Marktreferenzwert bezeichnet, wenngleich dies nicht korrekt ist, da der Referenzwert hoeher als der Katasterwert ist, aber in der Regel nur 90% des Marktwertes ausmacht.

Der Referenzwert wird jedes Jahr durch die Katasterbehoerde automatisch angepasst.

Fallbeispiel Erbschaft und Immobilienwert: Sie haben eine Immobilie in Spanien, auf Mallorca oder Teneriffa geerbt und muessen die Erbschaftssteuer innerhalb von 6 Monaten in Spanien begleichen, wie ermittelt man den Wert zum Todestag?

Zuerst wird bei der Katasterbehoerde geprueft, ob ein Referenzwert fuer die Immobilie existiert, da dieser anzusetzen ist.
Existiert der Referenzwert nicht, dann ist der hoechste Wert, der folgenden  Werte anzusetzen:
a. Erwerbspreis
b. Katasterwert
c. Verkehrswert

d. Erklaerter Wert des Erben

e. Wert, der durch die spanische Finanzverwaltung festgesetzt wird.

Was passiert, wenn Sie der Meinung sind, dass der Referenzwert zu hoch ist ?
Man unterscheidet zwei Verfahrenswege:
1. Verfahrensweg: Es ist keine Steuererklaerung abgegeben oder abzugeben:
Dann muesste ein Architektengutachten erstellt werden, welches den Verkehrswert feststellt und entsprechend bei der Katasterbeoerde die Aenderung beantragt werden. Sollte die Katasterbehoerde dem nicht zu stimmen, ist ein verwaltungsrechtliches Verfahren anzustrengen.

2. Verfahrensweg: Es muss eine Steuererklaerung, zum Beispiel eine Erbschaftssteuererklaerung oder bei einem Immobilienkauf eine Grunderwerbssteuererklaerung abgegeben werden, dann ist der Referenzwert dort anzugeben, wenn dieser hoeher als der Erwerbspreis ist und der Steuerpflichtige kann die Steuererklaerung nach Steuerzahlung berichtigen und die ueberhoehte Steuerzahlung zurueckfordern danach aussergerichtlich anfechten, wenn die Behoerde dem Rueckforderungsantrag nicht stattgibt, und zwar mit einem sogenannten Wiedervorlageeinspruch (recurso de reposicion) 

Der Unterschied zu frueheren Rechtssituation ist, dass der Referenzwert anzusetzen ist und vom Steuerpflichtigen nachzuweisen ist, dass der Referenzwert zu hoch ist. Frueher war es so, dass man zunaechst den Wert nach Parteiangabe angesetzt hat und die Finanzbehoerde durch Bescheid den Wert anpassen musste, mit den entsprechenden Rechtsmittelmoeglichkeiten. 

Welche Steuern koennen mich als Immobilieneigentuemer in Spanien betreffen ?

Die folgenden Steuerarten, die einen Immobilieneigentuemer betreffen und ab dem 1.1.2022 entschieden veraendert werden.
- Grunderwerbssteuer 6-13 %(ITP) beim Immobilienkauf 
- Dokumentensteuer 0.75-2% (AJD) bei einem Immobilienkauf Neubau

- TIPP, da oft vergessen:  Nichtresidentensteuer: Eigennutzung (diese berechnet sich mit 2% vom Katasterwert, in Ausnahmefaellen mit 1.1% und einem Steuersatz von 19% fuer EU Buerger)

- Spanische Erbschaftssteuer, da bei Immobilienvermoegen in Spanien stets bei einem Erbfall zu zahlen, auch wenn die Erben nicht in Spanien steuerlich ansaessig sind;

-Schenkungssteuer, da bei einer Schenkung von spanischen Immobilienvermoegen, stets zu zahlen;

-Vermoegenssteuer, bei Immobilienvermoegen in Spanien ueber 700.000 Euro (regional verschieden)

Mit dem Gesetz vom Juli 2021, werden neue Regelungen in Kraft gesetzt, um die steuerliche Kontrolle zu erhoehen, insbesondere bei Erbschaften und Grundstueckskauf/Immmobilienkauf in Spanien und um hoehere Steuern in Spanien festsetzen zu koennen bzw die regionalen Finanzbehoerden wie auf Mallorca oder Teneriffa, die Grunderwerbssteuer hoeher beim Immobilienkauf zu kassieren und die sogenannten “Unterverbriefungen” zu verhindern.

• Seit Juli 2021 gilt, dass Barzahlungen zwischen Unternehmen nur noch bis 1000 Euro erlaubt sind.
• Hinweis: Immobilienkauf Darlehen muessen ab 3000 Euro im Modell S1 der spanischen Finanzbehoerde gemeldet werden, oder den regionalen Finanzbehoerden mit dem Modell 600
• Steuer TIPP in Spanien bei SL Anteilsverkauf und Immobilienvermoegen: Es ist nicht der Buchwert der Immobilie anzusetzen, sondern der Verkehrswert und ab dem Jahre 2022 (1.1.2022) der Referenzwert der Immobilie.
  
  Ab dem 1.1.2022 gibt es wesentliche Aenderungen bei der Wertbemessung, bei
• Erbschaft Spanien und spanische Erbschaftssteuer: Es gilt nunmehr der sogenannte Referenzwert, der dem Marktwert multipliziert mit 0.9 entsprechen soll. Dieser bildet nach Abzug der Lasten die Bemessungsgrundlage in der spanischen Erbschaftssteuer.
• Schenkung Spanien Schenkungssteuer: auch hier gilt der Referenzwert
  
  Der Referenzwert wird im Vorjahr bis zum 20.12.xx von der Katasterbehoerde veroeffentlicht.
  
  TIPP: Sollte es keinen Referenzwert geben, ist der Verkehrswert anzugeben und dieser wird ermittelt, mit einem Vergleichswertgutachten eines Architekten, oder eines konkreten Kaufpreisangebotes fuer den Immobilienverkauf nach der Erbschaft.
  
  
• Der spanische Immobilienkauf war stets gepraegt, durch die sogenannten “Unterverbriefungen”, dass unter dem vereinbarten Kaufpreis und Marktwert, in der notariellen Kaufurkunde, beurkundet wurde.
  Die regionalen Finanzbehoerden in touristischen Gegenden wie Ibiza, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, aber auch in der Region Costa Brava, Figueres, Roses, Portbou Sitges, Alicante und Andalusien, allen voran Marbella und Malaga hatten die Grunderwerbssteuerzahlbetraege nachtraeglich nacherhoben, wenn nicht der Marktwert in der notariellen Kaufurkunde eingetragen wurde. Oftmals war der Wert zu hoch von der Finanzbehoerde angesetzt und es kam zu Rechtsstreitigkeiten.
  
  Nunmehr sollen diese Rechtsstreitigkeiten vermieden werden, da in der notariellen Kaufurkunde der Referenzwert als Mindestwert angesetzt werden muss.
  
  TIPP: Doch auch hier gibt es Rechtsmittel gegen den sogenannten Referenzwert. Der Rechtsmittelweg fuehrt jetzt nicht mehr zur regionalen Finanzbehoerde auf Mallorca, Teneriffa etc, sondern zunaechst zur staatlichen Katasterbehoerde.
  
  TIPP: Um Bussgelder zu vermeiden, ist der Referenzwert in der Kaufurkunde beim Immobilienkauf anzusetzen und danach eine korrigierte Grunderwerbssteuererklaerung abzugeben, mit dem niedrigeren Wert, idealerweise durch ein Gutachten eines Architekten belegt.
  Dann wird der zuviel gezahlte Grunderwerbssteuerzahlbetrag zurueckgefordert und damit mittelbar der Referenzwert in der Hoehe angefochten.
  
  Diese Vorgehensweise ist effektiver und guenstiger als direkt den Referenzwert anzufechten, ohne dass ein Rechtsgeschaeft zugrundeliegt. Sollte jedoch der jaehrlich veroeffentliche Referenzwert wesentlich zum tatsaechlich festgestellten Marktwert abweichen, ist selbstverstaendlich sofort der Rechtsweg gegen die Katasterbehoerde zu beschreiten.
  
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  Vollabwicklung Erbschaft, Schenkung oder Immobilienkauf /Immobilienverkauf in Spanien und Anfechtung des Referenzwertes vor der Katasterbehoerde und den Finanzgerichten.
  
  Vermoegenssteuer: Sollten Sie eine Immobilie im Jahre 2021 erwerben oder vorher erworben haben, dann gilt noch der Anschaffungspreis + Nebenkosten in der Bemessungsgrundlage der Vermoegenssteuer und bei einem Immobilienkauf nach dem 1.1.2022 gilt auch dann in der Vemoegenssteuer in ganz Spanien der Referenzwert, wenn dieser hoeher als die Anschaffungskosten.