Untervermietung grundlos verweigert: Vermieter muss Schadensersatz in Höhe der entgangenen Miete zahlen

Hat der Mieter für eine Untervermietung ein berechtigtes Interesse, dann muss der Vermieter grundsätzlich zustimmen. Verweigert er grundlos die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter daraufhin die Untervermietung kann er gegen den Vermieter Mietausfallschaden geltend machen, entschied zuletzt am 8.12.2021 das Landgericht München I. In diesem Fall ging es um eine Entschädigung in Höhe von 20.250 € ! 

Der Fall: Nach Auszug eines Mitmieters führte der Wohnungsinhaber das Mietverhältnis allein fort. Mit Schreiben vom 15.5.2018 beantragte der Mieter die erneute Aufnahme eines Untermieters ohne weitere Begründung.

Zwischenzeitlich beschloss die Eigentümergemeinschaft, dass die Untervermietung nicht gestattet wird. Daraufhin begründete der Vermieter seine Ablehnung damit, dass kein berechtigtes Interesse dargelegt wurde. Richtig ist, dass der Mieter zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse darlegen muss. 

Der Mieter antwortete, sein Untermieter würde ihm 750 € monatlich bezahlen und somit würde ihm dieser Betrag monatlich entgehen. Die Untervermietung sollte zur Refinanzierung der Miete dienen. Er stellte in dieser Höhe die Mietzahlung ein. Die offenen Rückstände betrugen 10.187 €, als der Vermieter, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigte. Danach erhob der Vermieter Räumungsklage und verlangte zusätzlich den rückständigen Mietzins.

Ohne Erfolg! Das Landgericht, München hat die Räumung und die Zahlungsklage zurückgewiesen. Es bestehe kein Zahlungsrückstand. Der Mieter habe konkludent mit seinen Schadensersatzansprüchen in Höhe des Mietverlustes aufrechnen können und auch "konkludent" die Aufrechnung erklärt. Die Untervermietung wäre im vorliegenden Fall statthaft gewesen. Unrichtig sei die Ansicht des Vermieters, der Mieter müsse zusätzlich sein berechtigtes Interesse begründen. Schließlich war die Untervermietung vorher möglich gewesen und der Sachverhalt hat sich zwischenzeitlich in keiner Weise geändert. An die Darlegung des berechtigten Interesses des Mieters dürfen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Hätte es den Vermieter tatsächlich interessiert, dann hätte auch die Pflicht gehabt, sich weitere Unterlagen vorlegen zu lassen.  

Fazit: Grundsätzlich haben Vermieter der Untervermietung zuzustimmen, wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll und keine gewichtigen Gründe dagegen sprechen. Vermieter sollten an den Begriff berechtigtes Interesse keine überzogenen Anforderungen stellen. Es genügt der Wunsch des Mieters, der die Miete durch die Untervermietung refinanzieren möchte. Der Vermieter sollte in diesem Fall weitere Unterlagen verlangen und abwägen, ob ein wichtiger Grund vorliegen könnte. Nur im letzteren Fall könnte der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern. 

Wichtig! Trotzdem darf ein Vermieter kündigen, wenn die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgt. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Vermieter den Mieter zunächst zur Unterlassung erfolglos aufgefordert hat. (§ 541 BGB).