Vertrieb über Plattformen - Musterwiderrufsbelehrung reicht für Makler nicht

Dass ein Vertrag mit einem Immobilienmakler üblicherweise über Fernkommunikationsmittel zustande kommt und der Makler daher den Kunden über sein Widerrufsrecht belehren muss, ist weitestgehend bekannt. Ebenso, dass bei nicht ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung, die Widerrufsfrist zunächst nicht zu laufen beginnt. Aus 2 Entscheidungen von Oberlandesgerichten ergibt sich, dass fast alle Widerrufsbelehrungen, die über Immobilienportale versandt werden, nicht ordnungsgemäß sind.

Auswirkungen fehlerhafter Widerrufsbelehrung

Bei nicht ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen, vergleiche § 356 Abs. 3 BGB. D.h. auch noch nach Ablauf von 14 Tagen kann der Widerruf des Maklervertrages erklärt werden. Da der Maklervertrag auch noch nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages widerrufen werden kann, können faktisch die Maklerleistung in Anspruch genommen werden, ohne dafür zu bezahlen. Die Höchstfrist innerhalb derer das Widerrufsrecht bei nicht ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung ausgeübt werden kann, beträgt nach § 356 Abs. 3 BGB ein Jahr und 14 Tage.

OLG Düsseldorf: gesetzliche Musterbelehrung reicht nicht

Durch Urteil vom 27. März 2020 (Aktenzeichen I - 7  U 43/19) hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass eine Widerrufsbelehrung des Maklers, die auf Anfrage eines Interessenten auf ein Inserat eines Internetportals, versandt wird und den gesetzlichen Mustertext der Widerrufsbelehrung entspricht, nicht ordnungsgemäß ist. Das gesetzliche Muster sieht, ebenso wie viele andere angepassten Formulierungen, eine Belehrung des Verbrauchers vor, wann die Widerrufsfrist beginnt. Dazu heißt es: “ Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsschlusses.“

Das Oberlandesgericht ist der Auffassung, dass für den Kunden nicht klar ist auf welchen Vertragsabschluss sich diese Belehrung bezieht. Der „normal informierte und verständige Verbraucher“ sei sich nicht bewusst, dass er mit der Anfrage auf ein der Immobilienanzeige ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages abgegeben hat. Der Kunde könne es vielmehr so verstehen, dass als Vertragsabschluss der notarielle Kaufvertrag mit dem Verkäufer zu verstehen sei.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Das OLG Düsseldorf hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, ein Urteil des Bundesgerichtshofs liegt jedoch noch nicht vor

Ähnlich bereits OLG Naumburg im Jahr 2018

Eine ähnliche Entscheidung, mit gleichem Ergebnis, hat das OLG Naumburg bereits im Jahr 2018 durch Urteil vom 1. Juli 2018 (Az. 7 U 13/18) getroffen. Auch dort ging es um die Anfrage eines Kunden auf eine konkrete Immobilie über eine Immobilienplattform. Auch dort hatte der Kunde eine Widerrufsbelehrung des Maklers über die Immobilienplattform erhalten. Das Oberlandesgericht Naumburg war der Auffassung, dass der Kunde nichts wissen könne, dass es sich um eine Widerrufsbelehrung des Maklers handelt. Da die E-Mail auch Angaben und Werbung des Portalbetreibers enthielt, könne man dies auch so verstehen, dass es sich um eine Widerrufsbelehrung des Immobilien-Portals und einem dort gegebenenfalls geschlossenen Benutzungsvertrag handelt.

Fazit

Beide Entscheidungen sind überraschend. Es ist damit jedenfalls dem Makler zu empfehlen, sich nicht alleine auf die vermeintlich ordnungsgemäße Abwicklung über die Plattform-Betreiber zu verlassen.