„Vorauszahlungen für Betriebskosten“ im Mietvertrag bedeutet nicht Übernahme von Betriebskosten durch Mieter

Die Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter "Vorauszahlung für Betriebskosten" zu leisten hat, bedeutet nicht gleichzeitig, dass damit eine Umlage der Betriebskosten vereinbart wurde. (AG, Hamburg, Urteil vom 13. Mai 2022 – 48 C 198/21) 

Der Fall: Vermieter und Mieter schließen einen Mietvertrag, in dem sie vereinbaren, dass der Mieter „Vorauszahlung für Betriebskosten“ zu übernehmen hat. Im Mietvertrag wurde darüber hinaus keine Vereinbarung getroffen, welche Betriebskosten der Mieter konkret zu zahlen hat. Der Vermieter rechnet gegenüber dem Mieter die Nebenkosten ab und legte die Betriebskostenverordnung zugrunde. Der Mieter weigerte sich jedoch die Nachzahlung Höhe von 700 € zu zahlen. Gegen die Betriebskostenabrechnung wandte er ein, dass keine umlagefähige Betriebskosten vereinbart sein.

Die Entscheidung: Soll der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung übernehmen, dann muss im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten sein. Der Verweis auf die Übernahme der Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung genügt. Sollen darüber hinaus andere Betriebskosten übernommen werden, dann müssen diese ausdrücklich im Mietvertrag genannt und somit vereinbart werden. 

Damit der Mieter die Betriebskosten zahlen muss, bedarf es einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete auch Betriebskosten zu tragen hat. Dabei müssen die Betriebskosten nach der Art konkretisiert werden, da es nur dann dem Mieter möglich sei, zu erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen werden. Die Vereinbarung allein, dass der Mieter Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu tragen habe, führt nicht automatisch zur Vereinbarung, dass die Betriebskostenverordnung Vertragsinhalt wird. Auch eine Auslegung, ohne entsprechende Anhaltspunkte, sei nicht möglich. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach bei Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung in jedem Fall eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung zulässig sei, ergibt sich weder aus dem Gesetz noch als einer anderen Ansicht. 

Fazit: Es gibt kein Automatismus, wonach der Mieter Betriebskosten zu übernehmen hat. Aus diesem Grund muss im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden, ob der Mieter Betriebskosten zu tragen hat und es muss ebenso geregelt werden, welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat.

Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt, um die darin genannten Betriebskosten auf den Mieter umlegen zu können. Soll der Mieter weitere Betriebskosten tragen, dann müssen diese Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden. Hier besteht kein Raum für Auslegung oder Interpretationen. 

Vermietern ist daher zu raten, die betreffende Vereinbarung möglichst eindeutig zu formulieren. Sonst kann es für ihn kostspielig werden. Eine unwirksame Formulierung für dazu, dass der Vermieter sämtliche Betriebskosten zu zahlen hat.