Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei Vermietung absetzbar? Finanzgericht gibt Mietern recht

Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei Vermietung absetzbar? Finanzgericht gibt Mietern recht!

Wer ein vermietetes Haus oder eine Wohnung mit einem Darlehen finanziert, kann die Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Doch was passiert, wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst wird und eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfällt? Kann diese ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden? Das Finanzgericht Niedersachsen hat dazu eine klare Entscheidung getroffen.

Der Fall: Vorzeitige Darlehensablösung und Streit mit dem Finanzamt

Ein Ehepaar besaß mehrere vermietete Immobilien und hatte dafür Darlehen aufgenommen. Im Jahr 2020 verkauften sie eine dieser Immobilien und mussten deshalb zwei Darlehen vorzeitig ablösen. Die Bank bestand auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil die als Sicherheit dienende Immobilie entfiel. Insgesamt zahlten sie rund 9.000 € an die Bank – bestehend aus Vorfälligkeitszinsen und Bearbeitungsgebühren.

In ihrer Steuererklärung machten sie diese Kosten als Werbungskosten geltend, doch das Finanzamt erkannte sie nicht an. Die Folge: eine höhere Steuerlast. Dagegen klagte das Ehepaar – und bekam vor dem Finanzgericht Niedersachsen recht.

Das Urteil: Vorfälligkeitsentschädigung kann Werbungskosten sein

Das Finanzgericht stellte klar: Eine Vorfälligkeitsentschädigung zählt grundsätzlich zu den Schuldzinsen. Diese sind steuerlich absetzbar, wenn sie mit der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.

Doch hier kommt es auf den entscheidenden Punkt an: Warum wurde das Darlehen vorzeitig abgelöst?

• Wenn das Darlehen wegen eines Immobilienverkaufs abgelöst wird, besteht der wirtschaftliche Zusammenhang nicht mehr zur Vermietung, sondern zum Verkauf. In diesem Fall sind die Kosten nicht als Werbungskosten abziehbar.
• Bleibt die Immobilie jedoch weiterhin im Bestand und wird weiter vermietet, sind die Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten anerkennungsfähig.

Genau das war im vorliegenden Fall gegeben. Das Ehepaar löste Darlehen für Immobilien ab, die weiterhin vermietet wurden. Deshalb entschied das Finanzgericht: Die Kosten müssen als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Was bedeutet das für Vermieter?

Für Vermieter ist dieses Urteil eine gute Nachricht. Wer eine vermietete Immobilie finanziert und das Darlehen vorzeitig ablöst, kann unter bestimmten Bedingungen die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen. Wichtig ist dabei:

✅ Immobilie wird weiterhin vermietet – Absetzbarkeit als Werbungskosten möglich.
❌ Immobilie wird verkauft – Vorfälligkeitsentschädigung zählt nicht zu den Werbungskosten.

Das Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen (Az. 3 K 145/23) bestätigt die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Wer sich in einer ähnlichen Situation befindet, sollte genau prüfen, ob ein steuerlicher Abzug möglich ist.

Fazit

Die vorzeitige Ablösung eines Darlehens kann hohe Kosten verursachen. Doch für Vermieter gibt es steuerliche Entlastung – wenn das Darlehen in direktem Zusammenhang mit der weiteren Vermietung der Immobilie steht. Wer sich unsicher ist, sollte einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht konsultieren, um keine Abzugsmöglichkeiten zu verschenken.

🔎 Tipp: Sollte das Finanzamt die Abzugsfähigkeit ablehnen, lohnt sich ein Einspruch – wie der aktuelle Fall zeigt!