Wann sind Mängel beim Hauskauf bekannt?

[image]Für Mängel, die ein Hauskäufer bei Vertragsschluss kennt, haftet der Verkäufer nicht. Das gilt mit Ausnahmen auch für Mängel, die bei Abgabe eines notariell beurkundeten Kaufangebots bekannt werden.

Ein Grundstück - ob bebaut oder unbebaut - zu erwerben, das geht in der Regel nur, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet war. Dafür gibt es zwei Vorgehensweisen. Entweder gehen Käufer und Verkäufer zum Notar und schließen in seiner Gegenwart den Kaufvertrag. Oder sie wählen den Weg des gestreckten Vertragsschlusses, wenn sie keinen gemeinsamen Termin finden. In diesem Fall lässt der Käufer sein Angebot notariell beurkunden und dem Verkäufer übermitteln. Der nimmt es an und der Vertrag kommt zustande.

Keine Haftung für bekannte Mängel

Nun geht der Verkauf leider nicht immer problemlos über die Bühne. Gerade bei Häusern können Mängel auftauchen. Der benachteiligte Käufer will daraufhin Schadensersatz oder den Vertrag rückgängig machen. Das geht laut Gesetz aber nur, wenn ihm der Mangel bei Vertragsschluss unbekannt war. Ansonsten muss der Verkäufer nicht haften. Es wäre sonst widersprüchlich, etwas sehenden Auges zu kaufen, was man später nicht so haben wollte. Das Gesetz spricht jedoch nur von der Kenntnis bei Vertragsschluss. Was ist aber, wenn Mängel bereits nach Abgabe eines notariell beurkundeten Angebots bekannt werden - also noch vor Vertragsschluss? Das klärte nun der Bundesgerichtshof. Die Käufer hatten ihr Kaufangebot notariell beurkunden lassen. Erst danach besichtigten sie das betreffende Haus und stellten erhebliche Feuchtigkeitsschäden fest. Wenig später schickte der Notar das Angebot an den Verkäufer. Als der eine Haftung wegen Kenntnis der Käufer abstritt, klagten diese. Der BGH gab ihnen recht.

Angebot kann nicht einfach widerrufen werden

Der entscheidende Zeitpunkt der Mangelkenntnis ist die Beurkundung des Angebots und nicht der Vertragsschluss. Die Richter begründeten das damit, dass der Käufer es ab der Beurkundung dem Notar überlässt, das Angebot dem Verkäufer zu zuzusenden. Der Käufer weiß somit gewöhnlich nicht, wann es dem Verkäufer zugeht und er es sodann nicht mehr widerrufen und den Vertrag verhindern kann. In der Regel sendet der Notar das Angebot unverzüglich ab. Die kurze Verzögerung war dabei hier ein Ausnahmefall. Die deshalb nur theoretisch mögliche Widerrufsmöglichkeit darf den Käufer laut BGH nicht pauschal benachteiligen. Zuvor ist immer zu klären, dass der Käufer die Abgabe des Angebots nach Mangelkenntnis bewusst hinausgezögert hat oder sich nach Möglichkeiten erkundigt hat, es nicht bindend werden zu lassen. Erst wenn er dann den Vertrag zustandekommen lässt, verhält er sich widersprüchlich. Ob die Kläger derartiges unternommen hatten, muss nun die Vorinstanz klären.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

(GUE)