WEG: So bekomme ich meine Tagesordnungspunkte auf die Einladung zur Versammlung der Wohnungseigentümer

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist nach § 23 Abs. 2 WEG erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung zur Versammlung der Wohnungseigentümer bezeichnet ist. Daher ist es für den Wohnungseigentümer wichtig, dass seine Anliegen in der Einladung als Tagesordnungspunkt aufgenommen werden, damit ein wirksamer Beschluss hierüber erfolgen kann.

Wer bestimmt den Inhalt der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung?

Der Einladende hat die Tagesordnung zu erstellen. In der Regel wird dieses der Verwalter sein. Einladen zur Versammlung könnte aber auch ein vom Gericht ermächtigter Wohnungseigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirat etc., wenn die rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen.

Wie wird der Inhalt der Einladung für die Wohnungseigentümerversammlung festgelegt?

Den Inhalt bestimmt der EInladene nach pflichtgemäßem Ermessen. Der Maßstab ist die objektive Interessenlage der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Hiernach ist zu entscheiden, ob die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes sich als geboten erweist.

Sollten aber mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung verlangen, reduziert sich das Ermessen hinsichtlich der Tagesordnung. Die Wohnungseigentümer geben hierbei den Zweck und die Gründe für die Versammlung an. Die genannten Tagesordnungspunkte müssen in jedem Falle aufgenommen werden. Ergänzungen der Tagesordnung durch den Einladenden sind aber daneben möglich.

Welche Rechte hat der einzelne Wohnungseigentümer?

Der einzelne Wohnungseigentümer hat ein Recht, dass sein Tagesordnungspunkt für die nächste ordentliche Versammlung aufgenommen wird, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt, den Punkt zu erörtern und zur Abstimmung zu bringen. Hierbei ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer ihre Angelegenheiten im wesentlichen in der Versammlung regeln. Im Zweifel ist daher alles, was der Wohnungseigentümer für wichtig erachtet, in die Einladung aufzunehmen, damit diese Punkte angemessen erörtert werden können. Hierbei ist der Einladende nicht an die Formulierung des Wohnungseigentümers gebunden. Er kann den Text des Tagesordnungspunktes umformulieren. Etwas anderes gilt aber, wenn der Wohnungseigentümer bereits konkrete Beschlussanträge vorformuliert hat. In diesem Falle muss der Einladende den Antrag übernehmen.

Der Einladende hat grundsätzlich kein Recht, den Tagesordnungspunkt des Wohnungseigentümers auf seine Notwendigkeit oder inhaltliche Richtigkeit zu prüfen. Der Einladende kann und muss unter Beachtung der Einladungsfristen die Tagesordnung jederzeit ergänzen. Bei querulantischen Verhalten des Wohnungseigentümers kann aber nach Treu und Glauben ausnahmsweise das Recht bestehen, die Tagesordnungspunkte nicht in die Einladung aufzunehmen, zum Beispiel wenn eine Vielzahl von Anträgen den angemessenen und ordnungsgemäßen Ablauf der Versammlung gefährdet.

Wenn dieses für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung für den Tagesordnungspunkt notwendig ist, muss der Verwalter zudem Angebote einholen, aber nur soweit dies möglich ist. Es müssen keine Angebote eingeholt werden, wenn das Einholen der Angebote für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kosten auslöst.

Wie setzt der Wohnungseigentümer sein Recht durch?

Sollte sich der Einladende weigern den Tagesordnungspunkt aufzunehmen oder hat er diesen einfach nicht aufgenommen, kann der betroffene Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darauf klagen, dass dieser Tagesordnungspunkt aufgenommen wird.

Auch ein einstweiliger Rechtsschutz ist möglich, wenn der Wohnungseigentümer auf die sofortige Erfüllung des im Tagesordnungspunkt geltend gemachten Anspruchs dringlichst angewiesen ist, sodass ein normales Hauptsacheverfahren vor dem Gericht nicht abgewartet werden kann, weil hierdurch ein unverhältnismäßiger großer oder sogar ein irreparabler Schaden für den Wohnungseigentümer entstehen würde.

Tom Martini
 Rechtsanwalt