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Wertbemessung Flüchtlingsunterkunft – Schadensersatz bei Kündigung von Betreiber- und Mietverträgen

Rechtstipp vom 08.09.2016
(4)
Rechtstipp vom 08.09.2016
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Die Ermittlung des Verkehrswertes von Flüchtlingsunterkünften – Die Höhe des Schadensersatzanspruchs des Betreibers oder Vermieters einer Flüchtlingsunterkunft bei ungerechtfertigter Beendigung (außerordentliche Kündigung) des Betreiber- oder Mietvertrages durch die Kommune – Höhe des Schadenersatzes bei notwendiger Ersatzbeschaffung wegen gerechtfertigter Kündigung durch Kommune

Bei den durch die Kommunen, Landkreise oder Bundesländer angemieteten Flüchtlingsunterkünften handelt es sich aus Sicht der Eigentümer und/oder Vermieter dieser Immobilien um reine Renditeobjekte. Die Vermietung zur Flüchtlingsunterbringung erfolgt vorrangig, um eine außerordentliche über die aus einer regulären Vermietung zu Gewerbezwecken zu erzielende Rendite zu erwirtschaften. Maßgeblich bestimmt wird die Höhe der zu erzielenden Rendite – also der durch die öffentlichen Hand an den Vermieter zu zahlenden Miete oder Nutzungsentgelte – durch das jeweilige Angebot an geeigneten Immobilien in der betroffenen Kommune bzw. dem Landkreis; in Ballungszentren wie Berlin, München, Köln oder Hamburg mit knappen Ressourcen an geeigneten Grundstücken und Immobilien sind Mieten oder Nutzungsentgelte zu erzielen, die weit über den ortsüblichen Vergleichsmieten für Gewerbeimmobilien liegen. Begründet werden diese erhöhten Mieten in der Regel mit einer prognostizierten höheren Abnutzung der Gebäude durch den spezifischen Gebrauch der Mietsache als Flüchtlingsunterkunft.

Als reines Renditeobjekt ist der Verkehrswert einer Flüchtlingsunterkunft im Ertragswertverfahren als sachgerechteste Wertbemessungsmethode zu bestimmen.

Bei der Wahl des ‚richtigen‘ Ertragswertverfahrens wird im Besonderen zu berücksichtigen sein, ob die Immobilie dauerhaft, sozusagen über die gesamte Lebensdauer als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden kann oder lediglich eine Zwischennutzung und anschließende Zuführung der Immobilie zu einem anderen Nutzungszweck, also eine Folgenutzung möglich bzw. ein kompletter Rückbau nach Ende der Vertragslaufzeit zu besorgen ist. Die Ertragswertmethode unter Berücksichtigung der speziellen Parameter dieser drei Konstellationen angewandt, wird im Ergebnis einen für die Beteiligten nachvollziehbaren Verkehrswert aufzeigen.

Anders verhält es sich bei der Bemessung der Höhe des Schadensersatzanspruches bei ungerechtfertigter Beendigung des Miet- bzw. Betreiberbertrages über eine Flüchtlingsunterkunft seitens der Kommune. Hier wird der Vermieter bzw. Betreiber einer Immobilie zur Flüchtlingsunterbringung gegenüber der Kommune mit der Maximalforderung herantreten, dass der aus der ungerechtfertigten Beendigung des Miet- oder Betreibervertrages entstandene Schaden auch den entgangenen Gewinn umfasst und im Wege des Schadensersatzes zu kompensieren ist. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen des Einzelfalls mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Hier wird zur treffenden Bemessung des entgangenen Gewinns der Höhe nach zuerst auf die konkreten Regelungen des Vertragsverhältnisses zwischen der Kommune und dem Vermieter oder Betreiber abzustellen sein.

Bricht die Kommune fortgeschrittene Vertragsverhandlungen, insbesondere dann, wenn der Vermieter schon finanzielle Dispositionen getroffen oder finanzielle Verpflichtungen eingegangen ist (Aufnahme von (Förder-)Darlehen zur Errichtung bzw. Herrichtung von Flüchtlingsunterkünften, u. a.) hat und die Kommune hiervon Kenntnis hatte, unerwartet ab, oder weist die konkrete (mündliche oder schriftliche) vertragliche Regelung zwischen dem Vermieter und der Kommune Lücken oder Unklarheiten auf, so kommen dem Geschädigten, der seinen entgangenen Gewinn geltend machen will, die Beweiserleichterungen des § 252 BGB zugute. D. h. im Falle entgangenen Gewinns aus einer Vermietung, dass es ausreichend ist, wenn der Vermieter die Höhe der erzielbaren Miete vorträgt und die Einholung eines diesbezüglichen Sachverständigengutachtens beantragt.

Vergleichbares gilt zugunsten der Kommune für den Fall der Kündigung eines Miet- bzw. Betreibervertrages aus wichtigem Grunde (vom Vermieter zu vertretende nachträglich eintretende Ungeeignetheit des Mietobjekts bzw. Fehlverhalten des Betreibers) für die dann notwendige Ersatzbeschaffung einer Immobilie bzw. eines übernehmenden Betreibers zu ggfs. höheren Kosten.

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