Wohnungseigentum - Pflicht zur Instandhaltung

Wohnungseigentum – Pflicht zur  Sanierung – trotz hoher Kosten!

Eigentümer von Immobilien im Gemeinschaftseigentum, die mehrheitlich beschließen die Immobilie nicht zu sanieren, das Gebäude oder einzelne Teile nicht zu nutzen und verfallen zu  lassen, sind von der Sanierungspflicht nicht entbunden.

Dies gilt auch und insbesondere, wenn auf jeden Eigentümer enorme Kosten zukommen könnten.

Der Bundesgerichtshof hat damit bekräftigt, dass auch Mehrheitsentscheidungen bei Wohnungs- oder Teileigentum nicht bindend sein müssen. Dass auch ein Eigentümer mit einem kleinen Anteil sich gegen die Mehrheit durchsetzen kann, wenn in die Substanz seines Eigentums eingegriffen wird. 

(BGH, Urt. v. 15.10.2021, Az. V ZR 225/20).

Im dem Fall, der dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorlag,  hatte ein Teileigentümer eines baufälligen Parkhauses gegen den mehrheitlichen Beschluss der Miteigentümer geklagt. Das stark sanierungsbedürftige Gebäude war größtenteils seit Jahren geschlossen, drei Ebenen wurden aber noch genutzt. Diese gehören einer Firma, die sie an ein Hotel  weiter vermietet hatte.

Als das Bauordnungsamt  einen Nachweis für den Brandschutz forderte, beschloss die Eigentümer-gemeinschaft mehrheitlich ein komplettes Nutzungsverbot für das Parkhaus anstelle das baufällige Gebäude teuer zu sanieren. Auf diese Weise wollte die Gemeinschaft die Kosten für die Sanierung sparen.

Der Eigentümer der drei noch genutzten Etagen sah seine lukrativen Einnahmen aus der Vermietung gefährdet, wollte aber auch nicht die Kosten der gesamten Sanierung alleine tragen. 

Also reichte er gegen den Beschluss seiner Miteigentümer Klage beim zuständigen Amtsgericht ein, das bei Beschlussanfechtungen zunächst unabhängig vom Streitwert die zuständige Instanz ist.

Das Amtsgericht wies die Beschlussanfechtung jedoch ab, ebenso wie das danach zuständige Landgericht sich auf die Seite der Mehrheitseigentümer stellte.

Erst nach vier Jahren zähen Kampfes in den unteren Instanzen und zwei verlorenen Prozessen landete der Fall beim Bundesgerichtshof.

Mit Erfolg! Der BGH erklärte den Beschluss der Gemeinschaft für ungültig.

Der Bundesgerichtshof stellte hierzu fest, dass im Hinblick auf die Gefahrenabwehr die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zwar das Recht haben, ein Nutzungsverbot zu beschließen. Dieses Recht bezieht sich aber nur auf das gemeinschaftliche Eigentum.

Sobald das Sondereigentum der einzelnen Eigentümer betroffen ist, stellt der BGH klar, dass Wohnungs- und Teileigentümer vielmehr dazu verpflichtet sind, gravierende Mängel zu beheben, sobald die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigt oder unmöglich wird.

Eine mangelnde Instandhaltung oder Überalterung des Gebäudes entbinde die Wohnungseigentümer nicht von ihrer Sanierungspflicht! 

Diese Pflicht entfalle ausnahmsweise, wenn ein Gebäude zerstört sei. Zerstört ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse wie „Brand, Überflutung oder Explosion“ wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Eine bloße Überalterung zählt nicht dazu.

Wohnungs- und Teileigentümer können sich nicht darauf berufen, dass eine Immobilie überaltert ist oder die Kosten für eine Sanierung zu hoch sind. Diese Entscheidung gilt für gewerblich genutzte Immobilien als auch für Private.

Wenn Sie also keine bösen Überraschungen erleben wollen und Mitglied einer Wohnungs- bez. Teileigentümergemeinschaft sind, achten Sie stets darauf, dass notwendige bauliche Maßnahmen immer zeitnah getroffen werden, dass kein Sanierungsstau entsteht, damit Sie nicht plötzlich mit Kosten konfrontiert, die eigentlich auf die vergangenen Jahre hätten verteilt werden sollen und müssen.