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Bauabnahme und Baumängel

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Für einen Bauherrn spielt die Bauabnahme eine sehr wichtige Rolle. Schließlich kann er endlich in sein neues Haus einziehen. Nach § 640 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat die Bauabnahme jedoch noch einige andere relevante Folgen: So wird etwa der Werklohn fällig und der Anspruch auf Erfüllung erlischt. Werden also später noch Baumängel festgestellt, kann der Bauherr nur noch Ansprüche auf Gewährleistung geltend machen und z. B. Nachbesserung verlangen. Denn: Mit der Abnahme der betreffenden Immobilien erklären Bauherrn grundsätzlich, dass die Bauunternehmer ihre Arbeit vertragsgemäß erledigt haben, mithin kein Mangel an den Gebäuden erkennbar ist. Erfolgte die Bauabnahme in Kenntnis diverser Mängel, verliert der Bauherr diesbezüglich daher seine Mängelansprüche. Der Bauherr muss dann vielmehr Klage einreichen, wenn er Schadenersatz vom Vertragspartner verlangen will.

Ferner geht ab der Bauabnahme sowohl die Haftung als auch die Beweislast auf den Bauherrn über. Das bedeutet, der Bauherr muss nun nachweisen, dass der mit dem Hausbau beauftragte Handwerker mangelhaft geleistet hat. Ferner muss er sein Haus durch beispielsweise eine Gebäudeversicherung vor etwa Diebstahl und Sachbeschädigung absichern. In den Versicherungsbedingungen wird festgelegt, wann ein Schadensfall vorliegt - z. B. ein Brandschaden - und die Versicherung einstandspflichtig ist.

Ob das Gebäude vertragsgemäß errichtet wurde, ergibt sich aus dem Werkvertrag selbst. Wurde darin z. B. nicht erwähnt, dass zusätzlich ein Garten angelegt werden soll, ist der Bauunternehmer auch nicht dazu verpflichtet. Fehlt dann eine Gartenanlage, liegt kein Mangel vor, der den Bauherrn dazu berechtigen könnte, die Bauabnahme zu verweigern. Das darf er somit nur, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt, der z. B. die Funktionstauglichkeit des Gebäudes beeinträchtigen würde, oder viele kleine Mängel festgestellt werden.

Aufgrund der weitreichenden Folgen einer Bauabnahme sollte man etwa einen Bauanwalt mit der Überprüfung des Bauvertrags beauftragen, bevor er unterzeichnet wird. Schließlich gelten andere „Spielregeln", wenn dem Vertrag laut den AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) zugrunde liegt, z. B. in Bezug auf die Verjährung. Auch ist es zu empfehlen, dass ein Sachverständiger das Gebäude vor der Bauabnahme auf Mängel überprüft, damit bei der Abnahme selbst nichts vergessen wird. Man sollte ihn auch zum Abnahmetermin mitnehmen, ein sog. Abnahmeprotokoll erstellen - und sich darin eventuell eine Vertragsstrafe vorbehalten - sowie bis dahin keine Schlussrechnung und/oder Trinkgelder bezahlen. Auch von einem Umzug ins Eigenheim ist abzuraten. Darin wird grundsätzlich nämlich eine konkludente Bauabnahme gesehen. Davon abzugrenzen ist die fiktive Bauabnahme. Sie ist bei einem Fristversäumnis seitens des Bauherrn anzunehmen, wenn dieser also das Gebäude nicht innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist abgenommen hat.

(VOI)

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